부 의 안 건

문산3리 주택재개발 정비구역지정 및 정비계획 수립에 따른 의견청취의 건

파  주  시

도시관리계획(변경)결정에 따른 의견청취의 건

(문산3리 주택재개발 정비구역지정 및 정비계획 수립)

의 안 번 호		제출연월일 : 2006. 8.
		제 출 자 : 파 주 시 장

1. 제안이유

○파주시 문산읍 문산3리 81-61번지 일원은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역을 계획적으로 정비하고 주거생활의 질을 높이기 위하여 주택재개발 정비구역지정 및 정비계획을 수립하여 주택재개발사업을 시행하고자 함.

※ 근거법 : 도시 및 주거환경 정비법 제4조

2. 도시관리계획 결정(변경) 조서

가. 정비구역 결정에 관한 계획

1) 정비구역 결정조서

구 분	정비사업 명 칭	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기 정	증 감	변 경
신 규	파주시 문산3리 주택재개발 정비사업	파주시 문산읍 문산3리 81-61번지 일대	-	증)37,228.4	37,228.4	-

2) 정비구역 결정사유서

구분	위치	면적(㎡)	결정사유
신설	경기도 파주시 문산읍 문산3리 81-61번지일대	37,228.4	∙문산구역 일원은 노후․불량주택이 과도하게 밀집되어 있고 도로 등 도시기반시설이 미비한 지역으로서 도시 및 주거환경 정비법 제4조, 시행령 제10조, 경기도 도시 및 주거환경 정비조례 제4조에 의거하여 주택재개발 정비구역으로 결정

나. 용도지역의 세분 및 변경에 관한 도시관리계획 결정조서

1) 용도지역 결정(변경)조서

구 분		면 적(㎡)			비 고
		기 정	변 경	변 경 후
합 계		37,228.4	-	37,228.4	-
주거지역	제1종일반주거지역	37,228.4	감)31,539.4	5,689.0	-
	제2종일반주거지역	-	증)31,539.4	31,539.4	-

2) 용도지역 결정(변경)사유서

위 치	용 도 지 역		면 적 (㎡)	결정(변경) 사유
	기 정	변 경
파주시 문산읍 문산3리 81-61번지 일대	제1종일반주거지역	제1종일반주거지역	5,689.0	￭ 문산3리 재개발사업의 합리적인 개발을 위하여 제1종일반주거지역을 제2종일반주거지역으로 용도지역 상향변경
		제2종일반주거지역	31,539.4

다. 도시계획시설의 설치에 관한 계획

1) 교통시설 결정(변경) 조서

(가) 도로

▪도로 결정조서

결정 구분	규 모				기능	연장 (m)	위 치		사용 형태	주요 경과지	최초 결정일
	등급	류별	번호	폭원 (m)			기점	종점
기정	소 로	2	5	8	국지도로	87	문산리6-6 (소1-5)	소3-8	일반도로	-	-
변경	중 로	3	a	12	국지도로	385	문산리6-6 (소1-5)	소3-8	일반도로	-	-
기정	소 로	3	8	6	국지도로	436	소2-5	소2-6	일반도로	-	-
변경	소 로	3	8	6	국지도로	138	중3-a	소2-6	일반도로	-	-

▪도로변경 사유서

변경전 도로명	변경후 도로명	변 경 내 용	결 정 사 유
소로2-5	중로3-a	확폭 및 노선연장	정비계획수립에 따른 구역내 도시계획도로 확폭 및 노선연장
소로3-8	소로3-8	노 선 축 소	정비계획수립에 의한 소로2-5의 확폭 및 노선연장으로 인해 소로3-8 노선축소 및 시점 변경

2) 공간시설 결정(변경) 조서

(가) 공원

▪공원 결정조서

결정 구분	도면 번호	시설의 종류		위 치	면적(㎡)			최 초 결정일	비고
		명칭	세분류		기정	증(감)	변경후
신설	①	공원	어린이 공원	문산3리 81-61번지 일대	-	증)3,734.0	3,734.0	-	-

▪공원결정 사유서

도면 번호	시설명	변경내용	결정사유
①	공원	어린이공원 신설	￭ 주택재개발 정비사업 시행에 따른 사업구역 내 어린이공원 신설

라. 획지 및 건축물 등에 관한 도시관리계획 결정조서

1) 가구 및 획지계획에 관한 결정조서

도면번호	구 분	획지				비 고
		위치	면 적(㎡)
			기 정	변 경	변 경 후
합계	-	-	-	증)37,228.4	37,228.4	￭ 공공시설용지 기부채납 비율:14.97%
①	공동주택지	문산3리 81-61번지일원	-	증)31,539.4	31,539.4
②	공원	문산3리 81-109번지일원	-	증) 3,734.0	3,734.0
③	도로	문산3리 3-53번지일원	-	증) 1,955.0	1,955.0

2) 건축물 등에 관한 결정조서

(가) 건축물의 용도 및 높이·층수·연면적에 관한 계획

도면 번호	위 치	구 분		계 획 내 용
①	문산3리 81-61 번지 일대	용도	지정용도	￭ 공동주택 중 아파트 ￭ 주택건설 기준 등에 관한 규정 제6조에 해당하는 부대복리시설
			불허용도	￭ 지정용도 이외의 용도
		건 폐 율		￭ 25%이하
		용 적 률		￭ 210%이하
		높 이		￭ 15층이하
		배 치		￭ 아파트 1동의 길이 2호~4호 이내(임대주택 제외) ￭ 탑상형, 판상형 혼합 배치
		형 태		￭ 아파트용지에 건축하는 탑상형은 장식지붕, 판상형 아파트 지붕형태는 경사 지붕으로 계획
		색 채		-
		건 축 선		-

파주 문산3리 주택재개발

정비구역지정 및 정비계획 수립(안)

2006. 06

Ⅰ. 구역현황

1. 위 치 도

2. 구역지정 요건검토

기존현황	◦위 치 : 경기도 파주시 문산읍 문산3리 81-61번지일원 ◦면 적 : 37,228.4㎡ (사유지 36,191.3㎡, 국․공유지 1,037.1㎡) ◦기존건축물 : 181동 (허가 145동, 무허가 36동) ◦기존세대수 : 174세대 ◦토지등소유자 : 토지소유자(188인), 건축물소유자(136인), 토지등소유자(196인) ◦도시관리계획 : 제1종일반주거지역
구역지정 요건검토	구 분	기 준	현 황	적 합
	◦호수밀도	70호/ha이상	48.9호/ha
	◦주택접도율	30%이하	13.8%	○
	◦주택불량률	노후․불량 건축물 50%이상	79.0%	○
	◦과소필지 등	40%이상(상업지역 150㎡이하)	47.6%	○
	◦동의사항	토지등소유자 70%이상	71.43%	○

3. 현황전경사진

사업대상지

Ⅱ. 정비계획(안)

1. 정비사업의 명칭 : 파주 문산3리 주택재개발 정비사업

2. 정비구역 및 그 면적

구 분	정비사업 명 칭	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기 정	증 감	변 경
신 규	파주시 문산3리 주택재개발정비사업	파주시 문산읍 문산3리 81-61번지 일대	-	증37,228.4	37,228.4	-

3. 토지이용계획

구 분	명 칭	면 적(㎡)			비 율 (%)	비 고
		기 정	증(감)	변 경
합 계		-	증)37,228.4	37,228.4	100.0
정비기반 시설 등	소 계	-	증) 5,689.0	5,689.0	15.3
	도 로	-	증) 1,955.0	1,955.0	5.3
	공 원	-	증) 3,734.0	3,734.0	10.0
획지	소 계	-	증)31,539.4	31,539.4	84.7
	공동주택지	-	증)31,539.4	31,539.4	84.7

구 분	면 적	비 율
공동주택지	31,539㎡	84.7%
공 원	3,734㎡	10.0%
도 로	1,955㎡	5.3%
합 계	37,228㎡	100.0%

도로

공동주택지

공원

4. 공동이용시설 설치계획

시설의 종류	위 치	면 적(㎡)			비 고
		기 정	변 경	변경후
근린생활시설	계획구역 남서측	-	증)1,898.0	1,898.0	1개소
어린이놀이터	계획구역 북동측	-	증) 715.0	715.0	2개소
주민운동시설	계획구역 북동측	-	증) 547.0	547.0	1개소
주민공동시설	계획구역 중앙측	-	증) 285.0	285.0	1개소
관리사무소	계획구역 중앙측	-	증) 234.0	234.0	1개소
노인정	계획구역 중앙측	-	증) 90.0	90.0	1개소
보육시설	계획구역 중앙측	-	증) 144.0	144.0	1개소
도서문고	계획구역 중앙측	-	증) 234.0	234.0	1개소
휴게시설	계획구역 서측,동측	-	증) 680.0	680.0	2개소
계			증)4,827.0	4,827.0

시설의 종류	공동이용시설 기준	기준면적(㎡)	면 적(㎡)	비 고
근린생활시설	▪매세대당 6제곱미터의 비율로 산정한 면적을 초과하여서는 아니된다	605세대×6㎡=3,630㎡ 이하	1,898.0	주택건설기준등에관한규정
어린이놀이터	▪200세대 이상인 경우 200㎡에 200세대를 넘는 매 세대마다 1.0㎡씩 이상	200+(618세대-100)×0.7=562.6㎡	715.0
주민운동시설	▪500세대 이상의 주택을 건설하는 주택단지에는 300제곱미터에 500세대를 넘는 200세대마다 150제곱미터를 더한 면적 이상의 운동장을 설치	300+150=450㎡	547.0
주민공동시설	▪300세대 이상의 경우:50㎡에 300세대르 넘는 매 세대마다 0.1㎡를 더한 면적	50+(618세대-300)×0.1=81.8㎡	285.0
관리사무소	▪50세대 이상의 경우:10㎡에 50세대를 넘는 세대마다 0.05㎡를 더한 면적	10+(618세대-50)×0.05=38.4㎡	234.0
노인정	▪100세대 이상의 경우:20㎡에 150세대를 넘는 매 세대당 0.1㎡를 더한 면적	15+(618세대-100)×0.1=66.8㎡	90.0
휴게시설	▪500세대까지는 1개소, 그 이상은 500세대마다 1개소를 더한수 이상	2개소	2개소
도서문고	▪33㎡이상	33㎡이상	234.0	도서관 및 도서진흥법시행령 별표1
보육시설	▪영유아 1인당 4.29제곱미터 이상	30인×4.29㎡=128.7	144.0	영유아보육법시행규칙 별표1

5. 건축물의 주용도･건폐율･용적률･층수･연면적에 관한 계획

가. 건축물의 용도 및 밀도에 관한 결정조서

도면 번호	위 치	구 분		계 획 내 용
①	문산3리 81-61 번지 일대	용도	지정용도	￭ 공동주택 중 아파트 ￭ 주택건설 기준 등에 관한 규정 제6조에 해당하는 부대복리시설
			불허용도	￭ 지정용도 이외의 용도
		건 폐 율		￭ 25%이하
		용 적 률		￭ 210%이하
		높 이		￭ 15층이하
		배 치		￭ 아파트 1동의 길이 2호~4호 이내(임대주택 제외) ￭ 탑상형, 판상형 혼합 배치
		형 태		￭ 아파트용지에 건축하는 탑상형은 장식지붕, 판상형 아파트 지붕형태는 경사 지붕으로 계획
		연 면 적		￭ 지상층연면적(공동주택: 64,134.8㎡, 근린생활시설: 1,472.0㎡) ￭ 지하층연면적(공동주택: 27,200㎡, 근린생활시설: 368.0㎡) ￭ 총연면적: 93,174.8㎡
		색 채		-
		건 축 선		-

6. 도시경관 및 환경보전, 재난방지에 관한 계획

- 계획 전 -

- 계획 후 -

1) 도시경관 계획

구 분	계 획 내 용
건축물경관	▪주변인접 주거지역과 조화되는 스카이라인 형성 ▪조망형 경관 분석으로 주변지역에 대한 조화로운 경관 형성 유도 ▪건축물 배치시 4호연립 이하 권장 - 단지내부 및 외부에서의 개방감 확보를 위해 1동의 길이를 제한하고 4호연립 이상은 타워형으로 계획
가로 경관	▪가급적 담장을 설치하지 않고 수목식재, 화단설치를 통한 경관 향상
녹지 경관	▪옹벽과 방음벽, 담장 등 구조물에 담쟁이 등의 식재로 벽면 녹화

2) 환경보존 계획

구 분	계 획 내 용
자연환경 보존	▪보존가치가 높은 수목의 재활용 ▪토양포장율을 최소화하기 위하여 적정규모의 녹지공간 확보 ▪과도한 토양포장으로 인한 우수침투 차단 등을 고려하여 보도․주차장 등을 자연 상태의 토양으로 유지하거나 투수성 포장재 사용 ▪ 청정연료 사용과 에너지 절약형 단지 조성 ▪ 녹지면적 확보로 동․식물의 비오톱(생물 소공간) 공간 확보 ▪ 담장의 설치를 자제하고 수목식재, 화단 설치 등 친환경적인 소재 사용
차량소음 대책	▪차량소음을 막기 위하여 방음창을 설치

3) 재난방지 계획

구 분	계 획 내 용
재난유형별 방지대책	▪ 화재 : 지구내 화재발생을 대비한 방화계획은 건축법의 방화에 관한 규정 및 관련법규를 준수하여 종합적 방재계획 수립 ▪ 수해 : 우수유역을 검토하여 지구주변의 우수관망을 충분히 설치토록 하며 지구 내부로의 유입을 최소한 억제토록 하여 홍수, 수몰 등에 대한 방재계획 수립 ▪ 교통 : - 재해시 소방도로로서의 기능수행이 가능하도록 진입로 및 내부동선 체계구축 - 단지내 도로의 노상주차를 최대한 억제하여 사고 발생시 교통 접근이 용이하도록 계획 - 진입로 등에서 발생할 수 있는 교통문제에 대한 처리방안 계획 ▪ 기타 : 주변여건 등을 고려하여 기타 발생 가능한 재난재해 방지계획 수립
재난방지형 시설물 배치 및 설계	▪ 옥외공간구성, 건축설계, 시설물 설치 등

7. 정비사업시행 예정시기

▪경기도 도시 및 주거환경 정비조례 제9조제1호의 규정에 의하여 정비구역지정 고시가 있은 날부터 4년 이내의 범위안에 사업시행인가

8. 정비사업의 시행방법

▪도시 및 주거환경 정비법 제6조 2항에 의한 주택재개발정비사업

9. 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획

결정 구분	구역구분		가구 또는 획지 구분		위치	정 비 개 량 계 획 (동)				비 고
	명칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)		계	존 치	개 수	철거
신설	파주 문산3리 주택재개발구역 정비계획	37,228.4	단독주택지	37,228.4	파주시 문산읍 문산3리 81-61번지일원	181	-	-	181	철거:181동 신축;17동 (부속건물포함)

10. 정비사업의 시행으로 증가할 것으로 예상되는 세대수

증가가 예상되는 세대수 및 인구

구 분		합 계	비 고
인 구 (인)	현 황	488	2.8인/세대 (파주시통계연보 2004)
	(증감)	증1,243
	계 획	1,731
세대수 (세대)	현 황	174
	(증감)	증444
	계 획	618

주택규모별 세대수

사업규모		계	세대규모
			60㎡이하	60~85㎡이하	85㎡초과
세대수		618	186	312	120
	분 양	512	80	312	120
	임 대	68	106	-	-
구성비(%)		100.0	30.1	50.5	19.4

11. 가구 및 획지에 관한 계획

도면번호	구 분	획지				비 고
		위치	면 적(㎡)
			기 정	변 경	변 경 후
합계	-	-	-	증)37,228.4	37,228.4	￭ 공공시설용지 기부채납 비율:14.97%
①	공동주택지	문산3리 81-61번지일원	-	증)31,539.4	31,539.4
②	공원	문산3리 81-109번지일원	-	증) 3,734.0	3,734.0
③	도로	문산3리 3-53번지일원	-	증) 1,955.0	1,955.0

12. 임대주택의 건설에 관한 계획

건립위치	부지면적(㎡)	동수	연면적(㎡)	세대수	세대규모	비 고
문산3리 81-61번지일원	-	1	총연면적 : 7,424.16 지 상 층 : 5,420.85 지 하 층 : 2,003.31	106	33.81㎡ (15평형)	총건립세대수 618세대의 17.15%

13. 기존 수목의 현황 및 활용계획

▪지구에 존재하는 수목은 차후 건축계획 수립시 양호수종을 선별하여 가치가 있는 수종은 최대한 조경수 등으로 재활용할 수 있도록 하는 조치 필요

Ⅲ. 관련도면

-정비구역결정도

-도시계획시설현황도

-도시계획시설결정(변경)도

-용도지역 현황도

-용도지역 결정(변경)

-도시관리계획현황도

-도시관리계획결정(변경)도

-정비계획결정도

Ⅳ. 건축계획(안)

1. 건축개요

구 분	내 용
대지위치	경기도 파주시 문산읍 문산3리 81-61번지 일원
용 도 지 역	제2종일반주거지역
부 지 면 적(㎡)	37,228.4㎡
대 지 면 적(㎡)	31,539.4㎡
주용도	공동주택
건 축 면 적(㎡)	6,119.4㎡
연 면 적(㎡)	∙지 상 : 65,606.8㎡ (100.0%) - 공동주택(분양): 58,714.0㎡ (89.4%) (임대): 5,420.8㎡ ( 8.2%) - 근린생활시설 : 1,472.0㎡ ( 2.4%) ∙지 하 : 27,568.0㎡ ∙합 계 : 93,174.8㎡
건 폐 율(%)	19.4%
용 적 률(%)	208.02%
규모	∙공동주택 동수 : 14개동 ∙공동주택 층수 : (분양)10층~15층, (임대)11층~13층 ∙근린생활시설 층수 : 4층
세 대 수	∙총건립세대수 : 618세대 (분양 512세대, 임대 106세대) ∙15평형 : 106세대 (임대) ∙23평형 : 80세대 ∙33평형 : 312세대 ∙44평형 : 120세대
구조	철근콘크리트 벽식구조
최고높이	15층 (45m)
조경면적	∙법정면적 : 4,731㎡ (15.0%) ∙계획면적 : 11,228㎡ (35.6%)
주차대수	∙법정 주차대수 : 617대 ∙계획 주차대수 : 630대