부   의   안   건

파주 문산4리 도시환경 정비계획 및 정비구역지정에 따른 의견청취의 건

파     주     시

파주 문산4리 도시환경 정비계획 및 정비구역지정에 따른 의견청취의 건

의 안 번 호			제출연월일 : 2007. 9. . 제 출 자 : 파 주 시 장

1. 제안이유

○파주시 문산읍 문산4리 17-92번지 일원은 문산역 앞 저지대로서 ꡐ96, ꡐ98

ꡐ99년도에 침수되었던 지역으로  건축물이 노후·불량하고 기반시설이 열악하여  이 지역을 도시환경 정비계획 및 정비구역지정을 통하여 도시기능의 회복과 도시환경을 개선 하고자 함.

※ 근거법 : 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제26조․제51조

2. 도시관리계획 결정(변경) 조서

가. 정비구역 결정에 관한 계획

1) 정비구역 결정조서

구분	도면표시 번호	구역의 명칭	위치	면적(㎡)			비고
				기정	변경	변경후
신설	1	파주 문산4리 도시환경정비구역	경기도 파주시 문산읍 문산4리 17-92번지 일원	-	증)19,099	19,099

2) 정비구역 결정사유서

구분	위치	면적(㎡)	결정사유
신설	경기도 파주시 문산읍 문산4리 17-92번지 일원	19,099	문산4리 일원은 수해 침수지역으로 노후․불량주택 이 밀집되어 있고 도로 등 도시기반시설이 열악한 지역으로서 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조, 같은 법 시행령 제10조, 「경기도 도시 및 주거환경정비 조례」 제4조에 따라 도시환경 정비구역으로 결정

나. 제1종지구단위계획구역 결정에 관한 계획

1) 제1종지구단위계획구역 결정조서

구분	도면표시 번호	구역의 명칭	위치	면적(㎡)			비고
				기정	변경	변경후
신설	1	파주 문산4리 제1종지구단위계획구역	경기도 파주시 문산읍 문산4리 17-92번지 일원	-	증)19,099	19,099

2) 제1종지구단위계획구역 결정사유서

구분	위치	면적(㎡)	결정사유
신설	경기도 파주시 문산읍 문산4리 17-92번지 일원	19,099	문산4리 도시환경정비사업 시행에 따른 토지이용의 합리화, 구체화, 도시의 기능, 미관개선 및 환경을 효율적으로 유지관리하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조, 같은 법 시행령 제43조, 「파주시 도시계획조례」 제14조에 따라 제1종 지구 단위계획구역으로 결정

다. 용도지역의 세분 및 변경에 관한 도시관리계획 결정조서

1) 용도지역 결정(변경)조서(변경없음)

구 분		면적(㎡)			구성비(%)	비 고
		기 정	변 경	변경후
상업 지역	소계	19,099	-	19,099	100
	일반상업지역	19,099	-	19,099	100

라. 도시계획시설의 설치에 관한 계획

1) 교통시설 결정(변경) 조서

(가) 도로

▪도로총괄표

유별	합 계			1 류			2 류			3 류
	노선수	연장 (m)	면적 (㎡)	노선수	연장 (m)	면적 (㎡)	노선수	연장 (m)	면적 (㎡)	노선수	연장 (m)	면적 (㎡)
합계	8	1,947	3,741	3	1,635	1,986	-	-	-	5	312	1,755
중로	2	1,391	1,661	1	1,350	830	-	-	-	1	41	831
소로	6	556	2,080	2	285	1,156	-	-	-	4	271	924

※ 파주 문산4리 도시환경구역 내에 관계되는 도로에 대한 내용만을 표현한 것임

▪도로 결정(변경)조서

구분	규 모				기 능	연장 (m)	기 점	종 점	사용형태	주요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	중로	1	2	20	보조간선도로	1,350	2호광장	중1-6	일반도로			구역 외
변경	중로	1	2	20～23	보조간선도로	1,350	2호광장	중1-6	일반도로			구역 내 완화차로 설치 B=3m,L=221m
기정	소로	3	1	6	국지도로	120	중로1-2 문산4리 17-179	소로1-5 문산4리 10-33	일반도로
변경	소로	1	a	10	국지도로	120	중로1-2 문산4리 17-179	소로1-5 문산4리 10-33	일반도로
폐지	소로	3	2	6	국지도로	225	소로3-15	소로3-4 문산4리 10-191	일반도로
폐지	소로	3	3	6	국지도로	82	중로1-2 문산4리 17-528	소로3-2 문산4리 17-92	일반도로
기정	소로	3	4	6	국지도로	215	소로1-5 문산4리 10-12	문산여객 자동차정류장	일반도로
변경	소로	3	4	6	국지도로	36	소로1-5 문산4리 10-12	소로1-b 문산4리 10-194	일반도로			구역 외
변경	소로	1	b	10	국지도로	165	소로3-4 문산4리 10-12	문산여객 자동차정류장	일반도로
변경	소로	3	c	6	국지도로	14	문산여객 자동차정류장	문산4리 17-122	일반도로			구역 외
기정	소로	3	6	6	국지도로	162	중로1-2 문산4리 17-130	소로1-5 문산4리 7-6	일반도로
변경	소로	3	6	6	국지도로	101	소로1-b 문산4리 17-94	소로1-5 문산4리 7-6	일반도로			구역 외
신설	중로	3	d	13	국지도로	41	중로1-2 문산4리 17-126	소로1-5 문산4리 10-12	일반도로
신설	소로	3	e	6	국지도로	120	소로1-a 문산4리 17-92	소로1-b 문산4리 10-185	일반도로

▪도로변경 사유서

변경전 도로명	변경후 도로명	변 경 내 용	변 경 사 유
중로1-2	중로1-2	폭원확장 (폭 20m → 20～23m)	사업부지 내 완화차로 설치에 따른 일부구역의 폭원확장
소로3-1	소로1-a	폭원확장 (폭 6m → 10m)	사업부지 내 차선확보에 따른 폭원확장
소로3-2	-	폐지	사업부지 내 공동주택 계획에 따른 도로 폐지
소로3-3	-	폐지	사업부지 내 공동주택 계획에 따른 도로 폐지
소로3-4	소로3-4	연장축소 (215m → 36m)	사업부지 내부구간 도로 확폭에 따른 구역 외부 구간 연장 축소
	소로1-b	폭원확장 (폭 6m → 10m) (연장 215m → 165m)	사업부지 내 차선확보에 따른 일부구역의 폭원확장
	소로3-c	연장축소 (215m → 14m)	사업부지 내부구간 도로 확폭에 따른 구역 외부구간 연장으로 축소
소로3-6	소로3-6	연장축소 (162m → 101m)	사업부지 내부구간 도로 폐지에 따른 구역 외부구간 연장 축소
-	중로3-d	신설 (폭 13m, 연장 41m)	사업부지 내 진입을 위한 도로 신설
-	소로3-e	신설 (폭 6m, 연장 120m)	사업부지 주변의 원활한 소통을 위해 도로 신설

마. 획지 및 건축물 등에 관한 도시관리계획 결정조서

1) 가구 및 획지계획에 관한 결정조서

결정 구분	구역구분		가구 또는 획지		위 치	비 고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)
신설	파주 문산4리 도시환경 정비구역	19,099	획지1	15,358	문산4리 17-92번지 일원	공동주택 및 부대시설, 판매시설, 업무시설

2) 건축물 등에 관한 결정조서

(가) 건축물의 용도 및 밀도·층수·연면적에 관한 계획

구역구분		가구 또는 획지구분		주된용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	층수 (층)	연면적
명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)
파주 문산4리 도시환경 정비구역	19,099	획지1	15,358	공동주택 및 부대시설, 판매시설, 업무시설	70 이하	460.41 이하	34층이하	지상 : 70,000㎡이하 지하 : 35,000㎡이하

3. 기타 참고사항

○ 파주 문산4리 도시환경 정비구역지정 및 정비계획 수립(안)(별첨)

○ 관계법령 발췌서(별첨)

파주 문산4리 도시환경

정비구역지정 및 정비계획 수립(안)

Ⅰ. 구역현황

1. 위 치 도

2. 구역지정 요건검토

기존현황	◦위 치 : 경기도 파주시 문산읍 문산리 17-92번지 일원 ◦면 적 : 19,099㎡ (사유지 16,224㎡, 국․공유지 2,875㎡) ◦기존건축물 : 153동 (허가 132동, 무허가 21동) ◦기존세대수 : 180세대 (가옥주 61세대, 세입자 119세대) ◦토지 등 소유자 : 144인 (건축물소유자 102인, 토지소유자 22인, 건축물 및 토지소유자 20인) ◦도시관리계획 : 일반상업지역
구역지정 요건검토	구 분	기 준	현 황
	◦호수밀도	해당사항없음	80.1호/ha
	◦주택접도율	해당사항없음	26.1%
	◦주택불량률	해당사항없음	71.9%
	◦과소필지 등	해당사항없음	74.3%
	◦동의사항	토지 등 소유자 70% 이상	72.2%

3. 현황전경사진

Ⅱ. 정비계획(안)

1. 정비사업의 명칭 : 파주 문산4리 도시환경 정비사업

2. 정비구역 및 그 면적

정비구역의 명칭	위치	면적(㎡)	비 고
파주 문산4리 도시환경 정비구역	경기도 파주시 문산읍 문산4리 17-92번지 일원	19,099

3. 토지이용계획

구 분	명 칭	면 적(㎡)	비 율(%)	비 고
합 계		19,099	100.0
정비기반 시설 등	도 로	3,741	19.6	기부채납
택지	획지 1	15,358	80.4	공동주택, 판매시설, 업무시설

4. 공동이용시설 설치계획

시설 구분	시설의 종류	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기 정	변 경	변경후
신설	계		-	증)1,101.36	1,101.36
	관리사무소	획지 1	-	증) 150.00	150.00
	어린이놀이터	획지 1	-	증) 551.36	551.36
	경로당	획지 1	-	증) 150.00	150.00
	주민공동시설	획지 1	-	증) 100.00	100.00
	보육시설	획지 1	-	증) 100.00	100.00
	문고	획지 1	-	증) 50.00	50.00

구 분	공동이용시설 기준	법정면적 (㎡)	계획면적 (㎡)
관리 사무소	▪50세대 이상의 경우 : 10㎡에 50세대를 넘는 세대마다 0.05㎡를 더한 면적	10+(498-50)×0.05=32.4	150.00
어린이 놀이터	▪200세대 이상인 경우 : 200㎡에 200세대를 넘는 세대마다 1.0㎡ 이상	200+(498-200)×1.0=498	551.36
경 로 당	▪100세대 이상의 경우 : 20㎡에 150세대를 넘는 세대당 0.1㎡를 더한 면적	20+(498-150)×0.1=54.8	150.00
주민공동시설	▪300세대 이상의 경우 : 50㎡에 300세대를 넘는 세대당 0.1㎡를 더한 면적	50+(498-300)×0.1=69.8	100.00
보육시설	▪300세대 이상은 20인 이상(1인당 4.29㎡)	20×4.29=85.8	100.00
문 고	▪300세대 이상은 33㎡이상, 도서보유량 1000권 이상	33	50.00

5. 건축물의 주용도･건폐율･용적률･층수･연면적에 관한 계획

가. 건축물의 용도 및 밀도에 관한 결정조서

구역구분		가구 또는 획지구분		주된용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	층수 (층)	연면적
명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)
파주 문산4리 도시환경 정비구역	19,0199	획지1	15,358	공동주택 및 부대시설, 판매시설, 업무시설	70% 이하	460.41 이하	34층이하	지상 : 70,000㎡이하 지하 : 35,000㎡이하

나. 건축물의 용도 및 규모 등에 관한 계획

1) 건축물 용도에 관한 계획

▪사업대상지 내 건축물의 주용도는 공동주택 및 부대시설로 계획

구 분	계 획 내 용	비 고
용 도	공동주택 및 부대시설, 판매시설, 업무시설

2) 건축물의 건폐율ㆍ용적률ㆍ층수 계획

용도지역	용적률	건폐율	층수	비고
파주시 도시계획 조례	460.41% 이하	70% 이하	-
정비계획(안)	448.74% 이하	23.13% 이하	34층 이하
건축계획	394.84%	45.99%	34층

다. 건축물의 연면적에 관한 계획

▪사업대상지 지상층 연면적 69,318.09㎡, 지하층 연면적 29,112.28㎡로 계획

구분	동별		층수	연면적(㎡)
				계	지하층면적	지상층면적
총 계				98,430.37	29,112.28	69,318.09
공동주택	소계			61,974.31	-	61,974.31
	획지1	A동	6～34F	21,653.67	-	21,653.67
		B동	1～28F	20,160.32	-	20,160.32
		C동	1～28F	20,160.32	-	20,160.32
판매시설	획지1		1～2F	3,550.00	-	3,550.00
업무시설	획지1		3～5F	3,243.78	-	3,243.78
부대복리시설	획지1		1F	400.00	-	400.00
기계/전기실	획지1		B3	643.51	643.51	-
관리사무소	획지1		1F	150.00	-	150.00
주차장	획지1		B1～B3	28,468.77	28,468.77	-

6. 도시경관에 관한 계획

Key-Map	•중경(남서측) : 계획 전
	•중경(남서측) : 계획 후
•원경(북측) : 계획 전
•원경(북측) : 계획 후

7. 정비사업시행 예정시기

▪「경기도 도시 및 주거환경정비 조례」 제9조제1호의 규정에 의하여 정비구역지정 고시가 있은 날부터 4년 이내에 사업시행인가

8. 정비사업의 시행방법

▪「도시 및 주거환경 정비법」 제6조제2항에 의한 도시환경정비사업

9. 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획

결정 구분	구역구분		가구 또는 획지 구분		위치	정 비 개 량 계 획 (동)					비 고
	명칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)		계	존치	개수	철거 후 신 축	철거 이주
신설	파주 문산4리 도시환경 정비구역	19,099	획지1	15,358	문산읍 문산리 17-92번지 일원	153	-	-	153	-

10. 정비사업의 시행으로 증가할 것으로 예상되는 세대수

〈 증가가 예상되는 세대수 및 인구 〉

구 분	현 황	계 획	증감	비 고
세입자 미포함	61세대	498세대	증) 437세대	가옥주 세대수
	183인	1,400인	1,220인	세대당 인구수 2.81인
세입자 포함	180세대	498세대	증) 318세대
	429인	1,400인	971인	세대당 인구수 2.81인

주) 현황의 세입자 미포함 세대수(가옥주 세대수)는 사업지 내 거주세대수 기준으로 산정한 것임

〈 주택규모별 세대수 〉

사업규모	계	세대규모(전용면적)			비고
		85㎡ 이하		85㎡ 초과
		84.96(111.36)	84.96(112.88)	114.96(149.09)
세대수	498	166	166	166	( ) : 공급면적
구성비(%)	100	33.33	33.33	33.34

11. 가구 및 획지에 관한 계획

결정 구분	구역구분		가구 또는 획지		위 치	비 고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)
신설	파주 문산4리 도시환경정비구역	19,099	획지1	15,358.0	문산읍 문산4리 17-92번지 일원	·공동주택 및 부대시설, 판매시설, 업무시설

13. 대지 내 공지에 관한 계획

구 분	적 용 구 간	제 어 내 용
공개공지	획지1	∙법정면적 : 1,075.06㎡ 이상 (대지면적의 7.0%) ∙계획면적 : 2,610.81㎡ (대지면적의 17.0%)

14. 건축물 형태와 외관계획

제어요소	공동주택	그 밖의 시설
지붕	∙지붕은 경사지붕으로 랜드마크적 연출이 가능한 조형적 형태를 권장․ 유도	∙지붕의 형태는 공동주택과의 조화를 고려하여 경사지붕 형태로 권장
외관 및 입면	∙계획구역의 입지를 고려한 차별화된 외관디자인과 저층부, 중층부, 고층부로 변화있는 입면계획을 도모하여 특색있는 단지조성	∙건축물의 전면과 측면의 구별없이 가능한 동일한 재료 사용유도
담장	∙가로공간의 개방성을 확보하기 위하여 담장 높이는 1.5m 이하의 투시형 담장으로 설치하되 자연요소를 활용하도록 권장	∙가로공간의 개방감을 위하여 가급적 설치를 제한하고 부득이한 경우 1.5m이하로 낮게 설치
옥상 시설물	∙도시미관을 고려하여 옥상시설물(물탱크, 기계실)은 가능한 한 노출을 최소화 되도록 유도	∙도시미관을 고려하여 시설물이 외부에 노출되지 않도록 옥상정원이나 차폐시설을 설치
조경	∙식재패턴을 달리하여 동선의 결절점에 중점 식재하거나 외부 경계부에 집중 식재	-
옥외 광고물	-	∙「파주시 옥외광고물 등 관리 조례」에 따라 설치 ∙광고물의 바탕색은 적색, 노랑, 흑색 등 원색의 사용을 금지

Ⅲ. 관련도면

□ 용도지역 결정도

□ 정비구역 결정도

□ 도시계획시설 결정(기정)도

□ 도시계획시설 결정(변경)도

□ 정비계획 결정도

Ⅳ. 건축계획(안)

□ 건축개요

구 분	내 용
대지위치	경기도 파주시 문산읍 문산4리 17-92번지 일원
도시계획 관련사항	일반상업지역
부 지 면 적(㎡)	19,099㎡
대 지 면 적(㎡)	15,358㎡
주용도	공동주택 및 부대시설, 판매시설, 업무시설, 근린생활시설
건 축 면 적(㎡)	3,551.87㎡
연 면 적(㎡)	∙지 상 : 69,318.09㎡ (70.4%) - 공 동 주 택 :62,524.31㎡ (63.5%) - 판 매 시 설 : 3,550.00㎡ ( 3.6%) - 업 무 시 설 : 3,243.78㎡ ( 3.3%) ∙지 하 : 29,112.28㎡ (29.6%) ∙ 계 : 98,430.37㎡
건 폐 율(%)	23.13%
용 적 률(%)	448.74%
규모	∙지상 3층 ～ 34층 - 공동주택 : 1층～34층 - 판매시설 : 1～2층 - 업무시설(오피스텔) : 3층～5층 - 주 차 장 : 지하1～지하3층
세대수	∙총건립세대수 : 498세대 - 84.96㎡(111.36) : 166세대 - 84.96㎡(112.88) : 166세대 - 114.96㎡(149.09) : 166세대 ※ ( )는 공급면적
구조	철근콘크리트 벽식구조 (내진구조)
최고높이	34층 (최고높이:115.8m)
조경면적	∙계획면적 : 5,351.70㎡ (34.85%) -법정면적 : 4,607.40㎡ (30.00%)
주차대수	∙계획 주차대수 : 935대 (법정대비 105.77%) - 법정 주차대수 : 884대

□ 배치도

□ 조감도

관계 법령 발췌서

⃞ 도시 및 주건환경 정비법

제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ①시장·군수는 기본계획에 적합한 범위안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하며, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. <개정 2005.3.18>

⃞ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제26조 (도시관리계획 입안의 제안) ①주민(이해관계자를 포함한다. 이하 같다)은 다음 각호의 사항에 대하여 제24조의 규정에 의하여 도시관리계획을 입안할 수 있는 자에게 도시관리계획의 입안을 제안할 수 있다. 이 경우 제안서에는 도시관리계획도서와 계획설명서를 첨부하여야 한다.

1. 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 사항

2. 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항

②제1항의 규정에 의하여 도시관리계획의 입안을 제안받은 자는 그 처리결과를 제안자에게 통보하여야 한다.

③제1항의 규정에 의하여 도시관리계획의 입안을 제안받은 자는 제안자와 협의하여 제안된 도시관리계획의 입안 및 결정에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있다.

④제1항 내지 제3항에 규정된 사항외에 도시관리계획의 제안, 제안서의 처리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

제51조 (지구단위계획구역의 지정 등) ①건설교통부장관 또는 시·도지사는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종지구단위계획구역을 지정할 수 있다. <개정 2002.12.30, 2003.5.29, 2005.3.31, 2007.1.19, 2007.4.11>

1. 제37조의 규정에 의하여 지정된 용도지구

2. 삭제 <2006.1.11>

3. 「도시개발법」 제3조의 규정에 의하여 지정된 도시개발구역

4. 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의 규정에 의하여 지정된 정비구역

5. 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 지정된 택지개발예정지구

6. 삭제 <2002.12.30>

7. 「주택법」 제16조의 규정에 의한 대지조성사업지구

8. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호의 규정에 의한 산업단지(동법 제2조제6호 가목에 해당하는 시설용지를 제외한다)

9. 「관광진흥법」 제70조의 규정에 의하여 지정된 관광특구

10. 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

10의2. 도시지역의 체계적·계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역

11. 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역

②건설교통부장관 또는 시·도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여는 이를 제1종지구단위계획구역으로 지정하여야 한다. 다만, 관계 법률에 의하여 당해 지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 때에는 그러하지 아니하다. <개정 2007.1.19>

1. 제1항제4호 및 제5호의 지역에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역

2. 제1항 각호중 체계적·계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역

③건설교통부장관 또는 시·도지사는 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 대하여 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

1. 제36조의 규정에 의하여 지정된 계획관리지역으로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 지역

2. 제37조의 규정에 의하여 지정된 개발진흥지구로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 지역