도시산업위원회 전문위원 검토 보고서			제164회 파주시의회 정례회 (2013년 11월 26일)
안 건	도시관리계획(용도지역, 지구단위계획) 결정(변경)에 따른 의견제시의 건 《육군 문산 관사ㆍ간부숙소》

1. 제안이유

○ 파주시 일대 직업군인들의 정주공간 조성을 통한 주거기능과 휴식기능의 안정적 확보로 국방력 제고에 기여하고자 문산읍 선유리의 군부대 이전지에 BTL사업을 통해 군관사 및 간부숙소를 건립하는 사업계획을

○ 지구단위계획 수립을 통해 군부대 이전지의 토지이용을 합리화하고, 새로운 기능부여 및 경관·미관을 개선하고 양호한 주거환경을 확보하고자 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제28조 제5항 규정에 따라 시(市)의회 의견을 청취하는 것임.

2. 도시관리계획(용도지역) 결정(변경)조서

가. 용도지역 결정(변경)조서

구 분		면적(㎡)			구성비 (%)	비고
		기정	변경	변경후
계		108,334	-	108,334	100.0
주거 지역	제2종일반 주거지역	-	증) 70,917	70,917	65.5
녹지 지역	자연 녹지지역	108,334	감) 70,917	37,417	34.5

나. 용도지역 결정(변경)사유서

도면표시번호	위치	용도지역		면적 (㎡)	결정(변경)사유
		기정	변경
1	문산읍 선유리 689번지 일원	자연녹지 지 역	제2종일반 주거지역	70,917	군관사 건립을 통한 쾌적한 군인 및 군인가족 주거단지 조성 및 체계적인 도시관리를 위해 제2종 일반주거지역으로 용도변경

3. 도시관리계획(지구단위계획구역)결정(변경)조서

가. 지구단위계획구역 결정(변경)

1) 지구단위계획구역 결정조서

도면표시 번호	구역명	위 치	면적(㎡)	비고
①	문산관사 지구단위계획구역	문산읍 선유리 689번지 일원	108,334	-

2) 결정(변경)사유서

구분	도면표시 번호	위 치	면적	결정(변경)사유
신설	①	문산읍 선유리 689번지 일원	108,334	선유리 군부대 이전지에 BTL사업을 통한 군관사 및 간부숙소를 건립을 위하여 지구단위계획 구역으로 지정하여 파주시 일대 직업군인들의 정주공간을 조성하고 주거기능과 휴식기능의 안정적 확보로 국방력 제고에 기여하고자 함

나. 기반시설의 배치와 규모의 조성에 관한 도시관리계획 결정(변경)조서

1) 녹지 결정(변경)조서

구분	도면표시 번호	시설명	시설의세분	위 치	면적(㎡)			최 초 결정일	비고
					기정	변경	변경후
변경	1	녹지	완충녹지	선유리 347-1 일원	75,387	감) 300	75,087	경고 제76-386호 (76.13.18.)	구역외 완충녹지
신설	1	녹지	경관녹지	선유리 713-6 일원	-	증)13,035	13,035		도시계획시설로 결정하지않음
신설	2	녹지	경관녹지	선유리 686-1 일원	-	증)24,382	24,382

2) 녹지결정사유서

도면표시 번 호	시 설 명	변 경 내 용	변 경 사 유
1	완충녹지	•완충녹지 감소 (면적: 300㎡)	•진입도로 신설로 구역외 완충녹지 일부 감소
1	경관녹지	•경관녹지 시설 (면적:13,035㎡)	•통일로 및 경의선 공해 및 소음차단을 위해 완충녹지 신설 (내부시설 이므로 도시계획시설 결정하지 않음)
2	경관녹지	•경관녹지 시설 (면적:24,382㎡)	•쾌적한 군인 및 군인가족 주거공간 조성을 위해 근린공원과 연계한 경관녹지 신설 (내부시설 이므로 도시계획시설 결정하지 않음)

다. 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 도시관리계획 결정조서

도면 번호	가구	획지	면적(㎡)	획지		비고
				위치	면적(㎡)
-	A	A-1	108,334	∘문산읍 선유리 713-1번지 일원	70,917	국방·군사시설 (공동주택)/ 부대복리시설
-		A-2		∘문산읍 선유리 713-1번지 일원	13,035	경관녹지 (도시계획시설 결정하지 않음)
-		A-3		∘문산읍 선유리 698번지 일원	24,382	경관녹지 (도시계획시설 결정하지 않음)

라. 건축물에 대한 용도, 건폐율, 용적률, 높이등에 관한 도시관리계획 결정조서

1) 국방·군사시설 및 부대복리시설 용지

위치 (획지)	구분			계획내용
A-1	용도		허용 용도	•국방․군사시설(공동주택) •주택건설기준 등에 관한 규정상의 부대복리시설
			불허 용도	•허용용도 외의 용도 •학교보건법등 기타 법령에 의해 당해 토지에 불허되는 용도
	건폐율			•20% 이하
	용적률	기준		•180% 이하
		상한		•200% 이하
		적용		•126% 이하
	높이			•국방·군사시설(공동주택) : 최고 15층 이하 •부대복리시설 : 4층이하
	배치			•근린공원의 능선 형태에 따른 자연 친화형 주동배치 •남향 위주의 배치를 하되, 획일적 배치를 지양
	형태			•공동주택(주동) 1개동의 길이는 50m 이하 •L자형, 판상형 권장
	색채			•주조색 : 무채색계통의 친근하고 편안한 저채도, 고명도 색상 •보조색 : 육군의 강인한 이미지를 반영 할 수 있는 저채도, 중명도 색상 •강조색 : 세련된 동적 이미지를 반영한 원색 계통 색상
	건축선			•정연한 가로경관 거주공간의 쾌적성 확보를 위하여 군관사·간부숙소 및 부대시설에 면하는 인접대지 경계선에서 4m 후퇴하여 건축한계선 지정

마. 기타사항에 관한 도시관리계획 결정조서

1) 대지내 공지

도면표시 번 호	위치	구 분	계획내용	비 고
	(획지)
-	A-1	전면공지	•주변지역의 경관 및 단지내 환경보호를 위해 건축한계선 이격부지(4m)에 전면조경 설치
		단지내 조 경	•간부숙소 및 군·군가족주택의 입면에 대하여 경관향상 및 단지 미관을 위하여 가급적 입면녹화 권장 •단지내 중앙부에 광장 또는 테마형 녹지공간 설치 권장

2) 차량·보행동선 및 주차장등에 관한 사항

도면표시번호	위치	구 분	계획내용	비 고
	(획지)
-	A-1	차량 출입구	•출입허용구간외 불허
		단지내 도로	•지형 단차를 고려, 근린생활시설내 차량 및 단지내 비상차량 동선을 제외하고는 단지내 도로동선을 DECK화하여 보행동선과 차량동선을 분리
		주차시설	•주차수요의 80.67% 지하화 : 근린생활시설 5대 제외

【 도시관리계획(변경) 결정도(안) 】

가. 용도지역(변경) 결정도

나. 도시관리계획(변경) 결정도

※ 경관녹지➀, ➁ 는 내부시설 이므로 도시계획시설 결정하지 않음

4. 주민의견청취
○ 기    간 : 2012. 10. 04. ∼ 2012. 10. 17.(14일간)

○ 방    법 : 지역일간지(경기일보, 서울일보), 홈페이지 및 게시판 게재

○ 제출의견 : 없음

5. 추진사항 및 향후계획

○ 추진사항

- ’12. 05. : 도시관리계획 결정(변경) 신청

- ’12. 10. : 주민공람 및 전략환경평가(초안) 공고

- ’12. 09. ∼ ‘13. 10 : 관련부서 실과(기관) 협의

○ 향후계획

- ’13. 11 : 시의회 의견청취

- ’14. 01 : 市 도시계획위원회 심의

- ’14. 03 : 도시관리계획 결정(변경) 및 지형도면 고시

6. 검토의견

○ 이 의견제시의 건은 2020 국방개혁에 의해 육군의 전투력 강화를 위한 부대이전으로 발생한 문산읍 선유리의 군부대 이전지를 직업군인들의 정주공간 확보와 이를 통한 국방력의 제고 및 도시관리계획 측면에서 체계적인 이전지 사용방안을 마련 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 도시관리계획 변경 결정 입안 사안임.

- 구체적으로 군부대 이전지 108,334㎡중 공동주택지 용지로 70,917㎡, 녹지용지로 37,417㎡를 결정하려는 것임.

• 지구단위계획구역의 정형화 문제

- 지구단위계획은 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 구역을 체계적·계획적으로 개발·관리하기 위하여 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획임

현재 계획 대상구역과 인접하여 군시설로 사용되고 있는 관사 부지와 수집소 부지도 지구단위계획 수립 취지에 부합하도록 계획하는 지구단위 구역에 포함할 필요성은 없는지 설명이 필요함.

- 계획하고 있는 지구단위계획 구역 경계부와 인접 선유리 근린공원 경계부 사이의 독립되는 잔여부지가 맹지로 되는 문제에 대한 토지 이용측면에서의 대책은 있는지 설명이 필요함.

(도시관리계획 변경 결정도 참조)

• 용도지역 변경에 대한 문제

- 자연녹지지역에서 제2종일반주거지역으로의 변경 계획하고 있으나 경기도 지구단위지침에는 녹지지역에서의 용도변경은 제1종일반 주거지역으로 변경가능하며, 공동주택의 경우에 용적율은 제1종일반 주거지역의 용적율 적용으로 지구단위계획 수립기준을 운용 하고 있음.

- 대상 부지는 공동주택 건립을 목적으로 하고 있어 파주시 도시계획 조례의 제1종일반주거지역에서는 허용되지 않는 건축물의 용도로 제2종일반주거지역으로 변경 추진하는 것으로 이해됨.

- 제2종일반주거지역으로의 변경에 대해 국계법 지구단위수립지침 행위제한의 완화규정을 적용하여 용도지역을 제1종일반주거지역으로 결정하는 내용의 검토가 필요함.

※ 국계법 지구단위수립지침 제2절 행위제한의 완화

3-2-1. 도시지역내 지구단위계획구역안에서는 용도지역상 불허되는 용도라도       주거지역 ․ 상업지역 ․ 공업지역 ․ 녹지지역의 테두리안에서 허용되는 용도 ․       종류 ․ 규모의 건축물(도시ㆍ군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있        는 건축물의 경우 도시ㆍ군계획조례에서 허용되는 건축물에 한한다)을 지구       단위계획으로 허용할 수 있다. (예 : 제2종전용주거지역이라도 제3종일반         주거지역에서 허용되는 건축물을 허용할 수 있음)

• 이 안건 3쪽 녹지결정조서상 신설 경관녹지 2개소, 37,417㎡을 도시      계획시설로 결정하지 않는 지구단위계획 구역의 토지이용 상황을 나      타내는 것으로 이해되나, 도시계획시설로 결정되는 완충녹지 녹지결정      조서와 병행하여 표기하는 사유는 무엇인지와, 또한 도시계획시설로       결정하지 않는 사유는 무엇인지에 대한 설명이 요구됨.

○ 종합하면, 금번 도시관리계획 변경결정안은 국방부의 2020 국방개혁의 직업군인 정주공간 조성, 군부대 이전지로서의 당초 공공 목적에 부합하게 생태환경적으로 보전 필요성이 높은 토지에 대해서는 계속해서 녹지용지로 유지하겠다는 정책 방향에 비추어 위 도시관리계획 변경은 필요하다 보임. 다만, 대상지와 인접한 주변 토지이용계획을 종합적으로 고려할 필요는 있다고 사료됨.

첨부 : 참고자료 1부.

2013. 11. 26.

전문위원 정원모

【참고자료】

지구단위계획수립지침 [국토교통부훈령 제244호, 2013.6.19., 일부개정]

제1절 지구단위계획구역 지정의 일반원칙

2-1-2. 도시지역에서 지구단위계획구역을 지정할 때에는 지구단위계획구역의 지정목적, 중심기능, 해당 용도지역의 특성과 도시의 관리정책, 도시공간구상 등을 종합적으로 고려하여야 하며, 다음과 같이 기존시가지의 정비·관리·보전 또는 신시가지의 개발, 복합용도개발, 유휴토지 및 이전적지개발, 용도지구대체 등으로 그 목적을 분명히 한다.

(1) 기존시가지 정비 : 기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우

(2) 기존시가지의 관리 : 도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우

(3) 기존시가지 보전 : 도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지·정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우

(4) 신시가지의 개발 : 도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수·보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우

(5) 복합용도개발 : 도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우

(6) 유휴지 및 이전적지개발 : 도시지역내 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전·재배치에 따른 도시기능의 쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴토지 및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우

(7) 용도지구대체 : 기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우

(8) 복합구역 : (1) ～ (7)의 지정목적중 2 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우