부   의   안   건

2035 파주 도시ㆍ주거환경정비기본계획(안)에 대한 의견청취의 건

파     주     시

2035 파주 도시ㆍ주거환경정비기본계획(안)에 대한 의견청취의 건

의 안 번 호			제출연월일 : 2024. 10. . 제 출 자 : 파 주 시 장

□ 제안사유

○ 「도시 및 주거환경정비법」제4조에 따라 2013년 수립된 ‘2020 파주 도시⸱주거환경  정비기본계획’의 법정 재정비 주기가 도래하여 사회적 여건 변화와 지역 여건에 부합하는 도시 및 주거환경정비의 기본 방향을 설정하고, 실현 가능한 도시 공간 조성 전략을 마련하기 위해 ‘2035 파주 도시⸱주거환경정비기본계획(안)’을 수립하고자 함

○ 이에 따라 「도시 및 주거환경정비법」제6조 제2항에 의거 ‘2035 파주 도시⸱주거환경정비기본계획(안)’에 대해 시의회의 의견을 듣고자 함

□ 개    요

○ 공간적 범위: 파주시 내 시가화지역 일원

- 면    적: 24㎢(도시지역 일원)

※ 운정⸱교하 도시지역 및 금촌 1⸱2지구는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」제2조에  따라 관리 대상이므로 제외

○ 시간적 범위

- 기준연도: 2023년, 목표연도: 2035년

○ 내용적 범위

- 정비기본계획 수립방향 설정

- 생활권계획 수립 및 정비예정구역 관리방안

- 부문별계획 등(토지이용계획, 밀도계획, 교통계획, 주거안정대책 등)

□ 주요내용

가. 정비기본계획의 비전 및 목표

○ 2030 파주 도시기본계획 및 도시재생전략계획과의 정합성 유지

○ 주거지 전체에 대한 생활권 단위 관리체계로 전환하여 합리적 주거지 정비 유도

○ 정비사업을 통한 기반시설 정비로 도시 균형 발전 도모

나. 추진전략

○ 종합적 주거지 관리

- 지역 중심의 주거지 관리체계

- 구체적 지표를 통한 정비구역 선정기준 강화

- 생활권별 관리 방향 설정을 통한 지역 연계성 확립

○ 다양한 주거지 정비

- 지역 현황에 맞는 정비방안 제시

- 지역별 특성에 적합한 개발 밀도계획 수립

- 지역 중심의 주거지 관리체계

○ 주민참여형 주거지 조성

- 주민에 의한 자발적인 정비사업 추진

- 주민이 정비계획 입안 제안을 할 수 있도록 가이드라인 마련

- 젠트리피케이션 방지를 위한 사람 중심의 도시공간 조성

다. 정비기본계획의 주요 변경사항

○ 도입배경 및 목적: 구역 지정제도의 한계

- 기존의 정비예정구역은 주민 필요에 의한 구역이 아닌 행정 위주의 계획으로 정비사업 시행 시 주민 간 분쟁, 이로 인한 사업지연, 토지등소유자의 재산권 행사 제약, 투기로 인한 토지가격 상승 등으로 이어질 수 있음

- 또한, 전면 철거 위주의 정비방식으로 주택 유형의 획일화를 가져오며, 기존 주민의 재정착률 저하, 커뮤니티 붕괴, 기반시설 연계 미흡 등과 같은 다양한 문제를 야기함

○ 생활권계획 도입

- 기존 정비계획의 문제점 및 한계와 새로운 정비사업 방식(가로주택정비사업, 도시재생사업 등) 도입 등 사회적 여건 변화와 정비 패러다임을 반영하고자 2012년 2월 「도시 및 주거환경정비법」이 개정되어 정비예정구역 제도를   대체할 수 있는 법적 기반 마련

법적 근거	「도시 및 주거환경정비법」제5조 제2항(기본계획의 내용)
생활권 계획 내용	정비예정구역 미지정 → 주민제안 방식에 의해 정비구역 지정 계획수립 내용 - 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획 - 생활권별 주거지의 정비·보전·관리의 방향

라. 주거생활권 계획

○ 주거생활권 설정

- 주거생활권 구분을 통하여 생활권별 주거지에 대한 정비⸱보전⸱관리 방안 제시

○ 주거환경관리지표(주거환경지표, 주거정비지수)

- (주거환경지표) 주거생활권의 진단 및 계획방향을 도출하는 평가기준

- (주거정비지수)* 신규 재개발사업의 필요성 등을 판단하기 위한 기준

* 변별력 확보를 위한 내부 검토 기준 활용

* 불합리한 정비구역 선정, 비효율적인 정비계획의 수립 등으로 인하여 정비구역 지정기간의 장기화 및 주민갈등 사전방지

○ 정비사업의 관리방안

- (재건축사업) 30년 이상 노후⸱불량 공동주택으로 기존 세대수 200세대 이상이거나 1만제곱미터 이상*이며 토지등소유자 및 토지면적의 2분의 1이상의 동의를   받은 주민요청

* 기준 미 충족 시 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 소규모재건축사업  으로 진행

- (재개발사업) 30년 이상 노후⸱불량 건축물에 해당하는 건축물 총 수의 60%   이상인 지역이며 구역 면적 1만제곱미터 이상*의 지역에 토지등소유자 및 토지면적 2분의 1이상의 동의를 받은 주민 요청

* 1만 제곱미터 이하는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 가로주택정비사업으로 진행

- (주거환경개선사업) 30년 이상 노후⸱불량 건축물에 해당하는 건축물 총 수의 60% 이상인 지역이며 구역 면적 1만제곱미터 이상의 지역에서 시행 가능

○ 부문별 계획

- (토지이용계획) 주거지의 특성별(정비사업 대상지, 특성관리지역, 일반주거지) 및 주거지 기능별(일반주거지, 상업기능 인접주거지, 공업지역 인접주거지)을 고려한 정비사업 적용 및 토지이용계획 수립

- (밀도계획) 관련 법 및 「파주시 도시계획 조례」상 관련 규정의 부합

- (생활기반시설계획) 주거환경지표분석을 통한 부족시설 설치 유도 및 공공  주도의 시설 설치

- (교통계획) 생활권 위계를 고려한 교통⸱연계체계 구축과 생활권 가로 특성   유지⸱활성화

- (환경계획) 상위 및 관련 계획 검토를 통한 계획 내용 반영

- (주거안정대책) 임대주택 등의 공급의 확대로 정비사업으로 인한 기존 거주민 악영향 최소화

- (공공 및 민간부문의 역할계획) 생활권 계획에 따른 공공 및 민간의 역할 제시

- (도시기능 활성화 및 도심공동화 방지 방안) 도시 성장에 따른 도심쇠퇴, 도심 공동화 해소 및 활성화 방안 제시

- (역사적 유물 및 전통건축물의 보전계획) 문화재 및 기념물의 보전을 고려한 계획 수립

- (재원조달계획) 정비사업의 원활한 수행을 위해 도시 및 주거환경정비기금 설치⸱활용

□ 추진경위

○ 2023. 6. 28.   2035 파주 도시⸱주거환경정비기본계획 수립 용역 계약

○ 2023. 8. ~ 10. 현장조사 및 주민설문조사

○ 2023. 11.     착수보고

○ 2024. 2. ~ 3.  중간보고(1차, 2차)

○ 2024. 4. 15.   파주시 시의회 사전보고

○ 2024. 4. ~ 5.  총괄건축가 자문(1차, 2차)

○ 2024. 6. ~ 7.  중간보고(3차, 4차)

○ 2024. 10.     관련 부서(기관) 협의 / 주민공람(2024. 10. 8. ~ 2024. 10. 22.)

○ 2024. 10.     파주시 시의회 의견청취

□ 향후 추진 계획

○ 2024. 11.     도시계획위원회 심의

○ 2024. 12.     2035 파주 도시⸱주거환경정비기본계획 고시 및 성과품 작성

□ 관계법령발췌서

○ 「도시 및 주거환경정비법」제4조(도시⸱주거환경정비기본계획의 수립) ① 특별시장⸱광역시장⸱특별자치시장⸱특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시⸱주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립하여야 한다. 다만, 도지사가 대도시가 아닌 시로서 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 시에 대하여는 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.

□ 2035 파주 도시ㆍ주거환경정비기본계획(안) 요약자료: 붙임참고

소관 부서		주택과 (☏940-4775)
입안자	주택과장	배 성 진
	재개발팀장	최 근 명
	담 당 자	김 하 경

□ 붙임: 2035 파주 도시ㆍ주거환경정비기본계획(안) 요약자료

2035 파주 도시·주거환경정비기본계획(안)

- 요약자료 -

2024. 10.

Ⅰ. 정비기본계획의 기본방향

□ (정비기본계획의 비전 및 목표)

○ 2030 파주 도시기본계획 및 도시재생전략계획과의 정합성 유지

○ 주거지 전체에 대한 생활권 단위 관리체계로 전환하여 합리적 주거지 정비 유도

○ 정비사업을 통한 기반시설 정비로 도시 균형 발전 도모

□ (추진전략) 상위계획 및 관련계획의 기조 반영

○ 종합적 주거지 관리

- 지역 중심의 주거지 관리체계

- 구체적 지표를 통한 정비구역 선정기준 강화

- 생활권별 관리 방향 설정을 통한 지역 연계성 확립

○ 다양한 주거지 정비

- 지역 현황에 맞는 정비방안 제시

- 지역별 특성에 적합한 개발 밀도계획 수립

- 지역 중심의 주거지 관리체계

○ 주민참여형 주거지 조성

- 주민에 의한 자발적인 정비사업 추진

- 주민이 정비계획 입안 제안이 가능하도록 가이드라인 마련

- 젠트리피케이션 방지를 위한 사람 중심의 도시공간 조성

Ⅱ. 주거생활권 계획

□ (도입배경 및 목적) 정비(예정)구역 지정제도의 한계

- 기존의 정비예정구역은 주민 필요에 의한 구역이 아닌 행정 위주의 계획으로 정비사업 시행 시 주민 간 분쟁, 이로 인한 사업지연, 토지등소유자의 재산권 행사 제약, 투기로 인한 토지가격 상승 등으로 이어질 수 있음

- 또한, 전면 철거 위주의 정비방식으로 주택유형의 획일화를 가져오며, 기존 주민의 재정착률 저하, 커뮤니티 붕괴, 기반시설 연계 미흡 등과 같은 다양한 문제를 야기함

□ (생활권계획 제도 도입)

- 기존 정비계획의 문제점 및 한계와 새로운 정비사업 방식(가로주택정비사업, 도시재생사업 등) 도입 등 사회적 여건 변화와 정비 패러다임을  반영하고자 2012년 2월 「도시 및 주거환경정비법」이 개정되어 정비 예정구역 제도를 대체할 수 있는 법적 기반 마련

법적 근거	「도시 및 주거환경정비법」제5조 제2항(기본계획의 내용)
생활권 계획 내용	정비예정구역 미지정 → 주민제안 방식에 의해 정비구역 지정 계획수립 내용 - 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획 - 생활권별 주거지의 정비·보전·관리의 방향

□ (생활권계획의 구성요소)

○ 생활권계획은 주거생활권 구분과 생활권별 주거지에 대한 정비·보전·관리

계획, 정비사업 관리방안, 생활권별 주택수급계획으로 구성

- 주거생활권 구분: 지역별 자연환경 및 주거지 특성 등을 고려하여 도시기본계획    중생활권 하위 개념의 주거생활권을 설정하고, 생활권계획의 수립 단위로 활용

- 생활권별 주거지 정비·보전·관리계획 : 현황 및 주거환경지표 분석 단계와 주거지의    정비·보전·관리 방향 설정 단계로 구분

- 정비사업 관리방안: 정비구역 지정 시 적용하는 정비구역 경계 설정 기준을    제시하고 정비사업의 유형별 정비구역 지정기준과 절차 등을 제시하여 재개발    사업(주거정비지수), 재건축사업, 주거환경개선사업 관리

- 주택수급계획: 생활권계획 도입에 따라 기존에 수립하던 단계별 시행계획을    대체하는 주택수급 계획을 수립하도록 하며, 정비사업으로 인한 주택의 멸실과    공급량을 예측하여 정비사업의 추진시기를 조절하고 나아가 주택수급의 불균형    예방 및 서민 주거의 불안전 요소를 방지하도록 함

주거생활권 구분	중생활권 하위 개념의 주거생활권 구분 (주거지관리계획 수립 단위)
생활권별 주거지 정비·보전·관리	현황조사분석 (기초조사, 주거환경지표분석, 종합분석도)
	정비·보전·관리방향 (생활권별 주거환경관리, 생활권 기반시설계획, 생활권가로)
정비사업 관리방안	재개발사업 (주거정비지수)	재건축사업	주거환경개선사업
주택수급계획	주택공급량 검토를 통해 정비사업 시기 조절 (단계별 정비사업 추진계획을 대체)

□ [주거생활권 구분] 9개의 주거생활권

○ 생활권 위계는 2030 파주도시기본계획 상 대생활권 및 중생활권을 반영하고

중생활권 하위의 주거생활권을 구분

- 생활권의 위계: 대생활권 → 중생활권 → 주거생활권의 3단계로 구분

○ 주거생활권 구분과정을 통해 파주시의 주거생활권을 총 9개 주거생활권 설정

- 문산 중생활권(5개소): 적성생활권, 문산생활권(2개소), 파주생활권, 법원생활권

- 운정⸱교하 중생활권(1개소): 탄현생활권

- 금촌⸱조리 중생활권(3개소): 금촌생활권, 조리생활권, 광탄생활권

○ (주거생활권 구분과정) 총 6단계를 통한 주거생활권 구분

- 1단계: 상위 및 관련계획 검토

2030 파주도시기본계획 상 생활권 반영
→ 문산 중생활권, 운정⸱교하 중생활권, 금촌⸱조리 중생활권

2022 파주시 공간전략환경전략계획 반영

→ 중점추진권역(역세권 지역)

파주 도시재생활성화계획 반영

→ 활성화 5개지역(금촌동 통일시장, 문산자유시장, 파주리 행정복지센터, 법원사거리,
적성면 행정복지센터

- 2단계: 생활권 권역 설정

생활권별 특성을 고려하여 권역 설정
→ 도심생활권역(문산 + 금촌) : 역세권 및 개발압력을 고려하여 노후⸱불량주거지역 위주의 일부                                생활권 설정

→ 거점생활권역(파주 + 탄현) : 입지적 중심지역으로 향후 개발압력에 대한 선제적 대응을                                 위한 도시지역 전역 생활권 설정

→ 지역생활권역(적성 +법원+광탄) : 개발압력이 낮은 지역의 기반시설의 확보 등 도시지역의
전반적인 정비를 위해 도시지역 전역 생활권 설정

- 3단계: 지역특징 분석

지역유래 및 지역현황 분석

자연환경 및 도시골격 분석

→ (자연환경) 감악산, 파평산, 계명산 등

→ (도시골격) 통일로, 자유로, 제2외곽순환고속도로, 경의중앙선 등

- 4단계: 개발현황 분석

도시지역별 개발현황 분석

→ 정비사업, 도시개발사업, 택지개발사업, 기타 지구단위계획구역 등 구역 제외 및 연계

→ 「노후계획도시정비법」(운정신도시, 금촌1⸱2지구) 별도 관리

- 5단계: 주거환경지표를 통한 분석

주거환경지표를 통한 주거생활권 평가하여 Z-Score를 통하여 분석

각 주거생활권의 주거환경지표 값은 읍·면지역의 평균값과 비교를 통해 주거생활권의  부족한 영역을 도출하고 주거지 관리방향 설정에 활용

→ (물리적지표_주거환경) 과소필지, 노후주택률, 단독주택률 등

→ (물리적지표_생활여건) 버스정류장, 주차장, 공공시설 등

→ (물리적지표_사회안전) 경찰서 및 파출소, 소방서, CCTV 등

→ (물리적지표_커뮤니티) 경로당, 학교시설, 사회복지시설 등

→ (사회적지표) 인구증가율, 노인인구비율, 경제활동인구 등

- 6단계: 주거생활권 설정

전문가 자문회의 및 종합분석 결과를 통한 주거생활권 확정

권역별	도시지역별			주거생활권별
도시 생활 권역		문산
		금촌 ⸱ 조리
거점 생활 권역		탄현
		파주
지역 생활 권역		적성
		법원
		광탄

□ (생활권별 주거지 정비·보전·관리) 현황 및 주거환경지표분석, 정비·보전·관리 방향

○ 생활권별 주거지 정비·보전·관리계획은 두 가지 단계를 거치며, 현황 및 주거환경 지표분석과 주거지의 정비·보전·관리 방향으로 구분

○ 현황조사분석 단계에서는 각 주거생활권의 기초자료 주거환경지표 분석을 시행하며, 주거생활권의 특성 분석을 위해 주거환경지표 분석 결과를 포함 현황분석도 구축

○ 주거지의 정비⸱보전⸱관리 방향에서는 주거지 전체에 대한 생활권계획을 수립하며, 주거환경지표 분석 결과 결핍시설 및 주거지 관리방향 등을  포함한 종합계획도 작성

○ 주거환경지표, 주거정비지수를 적용하여 계획

○ 현황조사분석: 주거환경지표 통한 주거생활권 평가

- 파주시의 주거환경지표는 물리적 환경(주거환경, 생활여건, 사회안전, 커뮤니티) 사회적지표로 5개영역으로 설정하고 총 28개 구성항목으로 구성하여 Z-Score를 통하여 분석

- Z-Score의 분석방법은 각각의 항목에 맞는 지표들을 도출하여 주거생활권별 표준화 점수를 구한 후 각각의 방향성을 검토하여 항목별로 총 표준화 점수를 구함

- 각 주거생활권의 주거환경지표 값은 읍·면 지역의 평균값과 비교를 통해 주거생활권의 부족한 영역을 도출하고 주거지 관리방향 설정에 활용

<금촌⸱조리생활권 Z-Score>

구 분	Z-Score	비 교
주거환경 쾌적성	-0.66	부족
생활여건 편리성	-0.67	부족
사회안전 안정성	-0.45	부족
커뮤니티 지속성	-0.14	부족
사회경제	0.23	-

<문산생활권 Z-Score>

구 분	Z-Score	비 교
주거환경 쾌적성	0.53	-
생활여건 편리성	-0.76	부족
사회안전 안정성	-0.26	부족
커뮤니티 지속성	-0.48	부족
사회경제	-0.05	부족

<파주생활권 Z-Score>

구 분	Z-Score	비 교
주거환경 쾌적성	0.80	-
생활여건 편리성	-0.11	부족
사회안전 안정성	-0.71	부족
커뮤니티 지속성	-0.63	부족
사회경제	0.11	-

<탄현생활권 Z-Score>

구 분	Z-Score	비 교
주거환경 쾌적성	-0.51	부족
생활여건 편리성	1.64	-
사회안전 안정성	0.29	-
커뮤니티 지속성	0.28	-
사회경제	0.09	-

<적성생활권 Z-Score>

구 분	Z-Score	비 교
주거환경 쾌적성	0.49	-
생활여건 편리성	-0.09	부족
사회안전 안정성	0.31	-
커뮤니티 지속성	0.97	-
사회경제	-0.40	부족

<광탄생활권 Z-Score>

구 분	Z-Score	비 교
주거환경 쾌적성	-0.67	부족
생활여건 편리성	-0.19	부족
사회안전 안정성	-0.53	부족
커뮤니티 지속성	0.22	-
사회경제	0.01	-

<법원생활권 Z-Score>

구 분	Z-Score	비 교
주거환경 쾌적성	0.03	-
생활여건 편리성	0.17	-
사회안전 안정성	-0.57	부족
커뮤니티 지속성	-0.21	부족
사회경제	0.01	-

<금촌생활권 현황분석도>

<조리생활권 현황분석도>

<문산생활권 현황분석도>

<파주생활권 현황분석도>

<탄현생활권 현황분석도>

<적성생활권 현황분석도>

<광탄생활권 현황분석도>

<법원생활권 현황분석도>

○ 주거환경관리

- 주거지의 현황 특성을 고려한 주거지 정비를 위해 신규 정비계획 수립 시 고려되어야 할 계획의 방향을 제시

- 주거환경지표 분석을 통하여 도출된 분석 결과를 토대로 주거지 관리 방향을 설정하여 지속가능한 주거지 정비방향을 모색

<생활권별 주거지 관리방향>

구 분	주거지 관리방향
금촌 생활권	□ 도시재생활성화구역 및 지구단위계획구역 내용을 준용하는 주거지관리 원칙 □ 금촌역과 금릉역 역세권 주변 도심 활성화(주거,업무,복합)를 도모할 수 있도록 주거 환경 조성 □ 1인가구(고령 등) 증가를 고려한 생활편의시설 확충을 통한 주거편의성 개선 □ 금촌로터리 중심으로 금촌택지개발지구를 제외한 대부분 지역은 저층 노후단독주택이 다수 분포하여 우선 정비를 통한 다양한 주택 공급 및 정비방안 마련 □ 노후불량주택지 중 주거정비지수 미충족지역은 소규모주택정비사업 추진 유도로 기반시설 정비 등 주거환경개선 □ 주거환경지표 분석결과 상대적으로 공공시설, 보육시설, 의료시설 등이 부족 □ 주거환경 정비 시 폭우 등 자연재난을 고려한 토지이용 및 기반시설 계획 수립 □ 범죄예방설계(CPTED) 적용 및 화재예방시설 설치를 통한 안전한 주거환경 조성
조리 생활권	□ 도시재생활성화구역 및 지구단위계획구역 내용을 준용하는 주거지관리 원칙 □ 1인가구(고령 등) 증가를 고려한 생활편의시설 확충을 통한 주거편의성 개선 □ 통일로 주변 정비구역 해제지역은 대부분 저층 노후단독주택이 다수 분포하여 우선 정비를 통한 다양한 주택 공급 및 정비방안 마련 □ 미반환 반환공여지(캠프하우즈) 개발사업 등 향후 인프라 확장을 대비한 계획 수립 □ 주거환경지표 분석 결과 상대적으로 공공시설, 의료시설, 보육시설 등이 부족 □ 주거환경 정비 시 폭우 등 자연재난을 고려한 토지이용 및 기반시설 계획 수립 □ 범죄예방설계(CPTED) 적용 및 화재예방시설 설치를 통한 안전한 주거환경 조성

<생활권별 주거지 관리방향>

구 분	주거지 관리방향
문산 생활권	□ 도시재생활성화구역 및 지구단위계획구역 내용을 준용하는 주거지관리 원칙 □ 문산역 역세권 주변 도심 활성화(주거,업무,복합)를 도모할 수 있도록 주거생활권 계획 □ 2000년대 신규 공동주택건설사업(10개) 제외한 저층 노후단독주택이 다수 분포하여 우선 정비를 통한 다양한 주택공급 및 정비방안 마련 □ 미반환공여지(캠프 자이언트, 캠프 개리오언) 개발사업 등 향후 인프라 확장에 대비한 계획수립 □ 노후불량주택지 중 주거정비지수 미충족지역은 소규모주택정비사업 추진 유도로 기반시설 정비 등 주거환경개선 □ 주거환경지표 분석결과 상대적으로 공공시설, 사회복지시설 등이 부족 □ 주거환경 정비 시 폭우 등 자연재난을 고려한 토지이용 및 기반시설 계획 수립 □ 범죄예방설계(CPTED) 적용 및 화재예방시설 설치를 통한 안전한 주거환경 조성
파주 생활권	□ 도시재생활성화구역 및 지구단위계획구역 내용을 준용하는 주거지관리 원칙 □ 사업체 및 종사자 수 증가에 따른 주택수요 증가에 대비한 다양한 유형의 주택공급 및 정비방안 마련 □ 파주시에서 높은 노후주택률을 형성하고 있어 정비방안 마련 시급 □ 1인가구(고령 등) 증가를 고려한 생활편의시설 확충으로 주거편의성 개선 □ 주거지역에 연접하여 군부대가 다수 입지하여 개발제약이 있으므로 기존 원도심 정비방안 유도 □ 경의중앙선(파주역) 역세권개발사업 등 향후 인프라 확장에 대비한 계획 수립 □ 노후불량주택지 중 주거정비지수 미충족지역은 소규모주택정비사업 추진 유도로 기반시설 정비 등 주거환경개선 □ 주거환경지표 분석결과 상대적으로 공공시설, 의료시설 등이 부족 □ 주거환경 정비 시 폭우 등 자연재난을 고려한 토지이용 및 기반시설 계획 수립 □ 범죄예방설계(CPTED) 적용 및 화재예방시설 설치를 통한 안전한 주거환경 조성

<생활권별 주거지 관리방향>

구 분	주거지 관리방향
탄현 생활권	□ 도시재생활성화구역 및 지구단위계획구역 내용을 준용하는 주거지관리 원칙 □ 1~2층 위주 단독주택 노후주거지로서 다양한 유형의 주택공급 및 정비방안 마련 □ 1인가구(고령 등) 증가를 고려한 생활편의시설 확충을 통한 주거편의성 개선 □ 도시규모가 작아 개발에 제약이 있으므로 주변 개발사업과 연계 및 기존 기반시설 정비 필요 □ 통일동산 지구단위계획구역 등과 연계가능하도록 기반시설 정비 □ 노후불량주택지 중 주거정비지수 미충족지역은 소규모주택정비사업 추진 유도로 기반시설 정비 등 주거환경개선 □ 주거환경지표 분석 결과 상대적으로 공공시설, 의료시설, 보육시설 등이 부족 □ 주거환경 정비 시 폭우 등 자연재난을 고려한 토지이용 및 기반시설 계획 수립 □ 범죄예방설계(CPTED) 적용 및 화재예방시설 설치를 통한 안전한 주거환경 조성
적성 생활권	□ 도시재생활성화구역 및 지구단위계획구역 내용을 준용하는 주거지관리 원칙 □ 1~2층 위주 단독주택 노후주거지로서 다양한 유형의 주택공급 및 정비방안 마련 □ 1인가구(고령 등) 증가를 고려한 생활편의시설 확충을 통한 주거편의성 개선 □ 도시규모가 작아 개발에 제약이 있으므로 주변 개발사업과 연계 및 기존 기반시설 정비 필요 □ 노후불량주택지 중 주거정비지수 미충족지역은 소규모주택정비사업 추진 유도로 기반시설 정비 등 주거환경개선 □ 주거환경지표 분석결과 상대적으로 도시공원, 노인시설 등이 부족 □ 주거환경 정비 시 폭우 등 자연재난을 고려한 토지이용 및 기반시설 계획 수립 □ 범죄예방설계(CPTED) 적용 및 화재예방시설 설치를 통한 안전한 주거환경 조성

<생활권별 주거지 관리방향>

구 분	주거지 관리방향
광탄 생활권	□ 도시재생활성화구역 및 지구단위계획구역 내용을 준용하는 주거지관리 원칙 □ 1~2층 위주 단독주택 노후주거지로서 다양한 유형의 주택공급 및 정비방안 마련 □ 1인가구(고령 등) 증가를 고려한 생활편의시설 확충으로 주거편의성 개선 □ 매봉산, 만장산, 박달산 등 산지로 둘러싸여 있어 개발 제약이 있으므로 기존 원도심 정비방안 유도 □ 미반환공여지(캠프 스탠턴) 개발사업 등 향후 인프라 확장에 대비한 계획 수립 □ 노후불량주택지 중 주거정비지수 미충족지역은 소규모주택정비사업 추진 유도로 기반시설 정비 등 주거환경개선 □ 주거환경지표 분석 결과 상대적으로 도시공원, 노인시설 등이 부족 □ 주거환경 정비 시 폭우 등 자연재난을 고려한 토지이용 및 기반시설 계획 수립 □ 범죄예방설계(CPTED) 적용 및 화재예방시설 설치를 통한 안전한 주거환경 조성
법원 생활권	□ 도시재생활성화구역 및 지구단위계획구역 내용을 준용하는 주거지관리 원칙 □ 1~2층 위주 단독주택 노후주거지로서 다양한 유형의 주택공급 및 정비방안 마련 □ 1인가구(고령 등) 증가를 고려한 생활편의시설 확충으로 주거편의성 개선 □ 향후 법원 일반산업단지 개발에 따른 인프라 확장을 대비한 기반시설 계획 수립 □ 도시규모가 작아 개발에 제약이 있으므로 주변 개발사업과 연계 및 기존 기반시설 정비 필요 □ 노후불량주택지 중 주거정비지수 미충족지역은 소규모주택정비사업 추진 유도로 기반시설 정비 등 주거환경개선 □ 주거환경지표 분석 결과 상대적으로 공공시설, 보육시설 등이 부족 □ 주거환경 정비 시 폭우 등 자연재난을 고려한 토지이용 및 기반시설 계획 수립 □ 범죄예방설계(CPTED) 적용 및 화재예방시설 설치를 통한 안전한 주거환경 조성

○ 생활권 기반시설계획

- 주거환경지표 분석을 통하여 도출된 주거생활권의 부족한 기반시설에 대하여 계획 방향을 제시

- 주거생활권 단위의 부족한 기반시설을 정비구역 내 설치하는 경우 민간주도 설치를 기본원칙으로 함

- 다만, 주거환경개선사업은 공공의 예산투입을 통한 공공주도 설치를  검토하고, 정비사업 외 읍⸱면지역의 기반시설 확보계획 수립 시 우선 설치 대상으로 고려

ㅇ 생활권가로

- 생활권가로는 도로의 종류, 적정 규모, 가로 특성, 지역 연계성 등을 고려하여  선정하며, 근린생활가로, 보행생활가로, 특화가로로 구분

<생활권가로 계획>

구 분	주요특성
근린생활가로	근린생활시설 및 전통시장, 상업지역 내부 및 상업지역 등과 접하는 가로
보행생활가로	학교 통학로, 대중교통, 공원, 공공시설, 지역자원 등의 주요시설과 연계하는 가로
특화가로	운영중인 특화가로나 자생적으로 활성화되어 장소성을 가지는 특화된 가로

<금촌생활권 종합계획도>

<조리생활권 종합계획도>

<문산생활권 종합계획도>

<파주생활권 종합계획도>

<탄현생활권 종합계획도>

<적성생활권 종합계획도>

<광탄생활권 종합계획도>

<법원생활권 종합계획도>

□ (정비사업의 관리방안)

○ 사전타당성 검토

- 불합리한 정비구역 선정, 비효율적인 정비계획의 수립 등으로 인하여 정비구역    지정기간의 장기화 및 주민갈등 사전방지

- 주민은 정비구역 지정 기본요건을 만족하는 요청지역의 토지등소유자 1/2 이상    동의 시 제출도서를 첨부하여 읍⸱면으로 사전타당성 검토를 요청할 수 있음

- 사전검토를 요청하는 주민은 정비사업 경계 설정 기준에 적합하게 정비사업    범위를 설정하여야 하며, 대상지 선정기준과 정비구역 지정 요건에 부합하여야 함

○ 재건축사업

- 재건축사업은 「도시 및 주거환경정비법」, 「파주시 도시 및 주거환경정비
조례＊」 에서 정한 기준 준용

＊제10조에 따라 정비계획 입안 요청하는 경우는 토지등소유자의 1/2이상의 동의, 제11조에 따라 정비계획 입안 제안하는 경우는 토지등소유자 1/2이상과 토지면적 1/2 이상 동의

- 정비구역 지정 기준과 정비계획의 입안 제안요건을 기본으로 다음에서 정하는    필수항목과 선택항목 중 하나를 충족할 경우 입안이 가능하며 요건을 충족하    더라도 정비사업의 최종 시행 여부는 안전진단을 통하여 판단

구 분		지 정 요 건
필수항목	건축물 현황	준공된 후 30년이 지난 공동주택
	안전진단	안전진단 결과 재건축 추진 가능 등급
선택항목 (1개이상)	부지면적	부지면적 10,000㎡ 이상이거나 기존 세대수 200세대 이상
	세대수

※ 부지면적 1만㎡ 미만, 세대수 200세대 미만 재건축의 경우 소규모재건축대상으로 기존절차와 동일

※ 생활권계획으로 주민요청에 의해 재건축사업 추진 시 「도시 및 주거환경정비법 」제12조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제5조에 따라 주민 부담으로 안전진단 신청

○ 재개발사업

- 재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」, 「파주시 도시 및 주거환경정비    조례＊」 에서 정한 기준 준용

＊제10조에 따라 정비계획 입안 요청하는 경우는 토지등소유자의 1/2이상 동의, 제11조에 따라 정비계획 입안 제안하는 경우는 토지등소유자 1/2이상과 토지면적 1/2 이상 동의

- 정비구역 지정 기준과 정비계획의 입안 제안요건을 기본으로 다음에서 정하는   필수항목과 선택항목 중 하나를 충족할 경우 입안이 가능하며 요건을 충족하면
입안가능

구 분		지 정 요 건
필수항목	구역면적	부지면적 10,000㎡ 이상
	노후불량건축물	대상구역 안의 건축물 총수의 2/3 이상
선택항목 (1개이상)	과소필지	대상구역 필지수의 40% 이상
	노후불량건축물의 연면적	대상구역 노후불량건축물의 연면적 50% 이상
	호수밀도	대상구역 호수밀도 70호/ha 이상
	주택접도율	대상구역 주택접도율 30% 이하

- 주거정비지수: 정비구역 지정의 문제점을 보완하고, 실제로 정비구역 추진이
가능한 지역의 변별력 등을 확보하기 위해 도입된 분석지표임

- 주거정비지수 항목은 「도시 및 주거환경정비법」 및 「파주시 도시 및  주거환경   정비 조례」등 정량적으로 평가할 수 있는 기본항목과 조건 항목으로 구성

- 기본항목은 필수적으로 만족하여야 하는 항목으로서 정비구역의 면적, 건축물   노후도, 주민동의 3개 항목으로 구성하며 조건항목은 주민동의, 노후도 등 기본   점수 6개 항목과 구역면적 등 추가점수 2개 항목으로 구성함

○ 주거환경개선사업

- 주거환경개선사업은 「도시 및 주거환경정비법」, 「파주시 도시 및  주거환경정비조례＊」 에서 정한 기준 준용

＊제10조에 따라 정비계획 입안 요청하는 경우는 토지등소유자의 1/2이상 동의, 제11조에 따라 정비계획 입안 제안하는 경우는 토지등소유자 1/2이상과 토지면적 1/2 이상 동의

- 정비구역 지정 기준과 정비계획의 입안 제안요건을 기본으로 다음에서 정하는 필수항목과 선택항목 중 하나를 충족할 경우 입안이 가능하며 요건을 충족하면 입안가능

구 분		지 정 요 건
필수항목	구역면적	부지면적 10,000㎡ 이상
	노후불량건축물	대상구역 안의 건축물 총수의 60%이상
선택항목 (1개이상)	과소필지	대상구역 필지수의 50% 이상
	노후불량건축물의 연면적	대상구역 노후불량건축물의 연면적 60% 이상
	호수밀도	대상구역 호수밀도 80호/ha 이상
	주택접도율	대상구역 주택접도율 20% 이하

Ⅲ. 부문별계획

□ (토지이용계획) 주거지의 특성을 고려한 정비사업 적용 및 토지이용계획 수립

○ 주거지의 특성별(정비사업 대상지, 특성관리지역, 일반주거지) 및 주거지 기능별(일반주거지, 상업기능 인접주거지, 공업지역 인접주거지)을 고려한 관리방안 구분

○ 용도지역별 주거지 관리방안은 도시관리계획으로 정비된 용도지역으로

구분하며, 일반주거지역, 상업지역, 공업지역, 용도지역 경계부로 설정

○ 기반시설별 주거지 관리방안은 학교, 공공청사 등 주민편익시설, 공원,

하천, 도로, 철도, 시장으로 구분하여 관리

□ (교통계획) 생활권 위계를 고려한 교통연계체계구축과 생활권 가로 특성 유지·활성화

○ 주거생활권의 위계를 고려한 도시골격 및 교통망과 연계성을 유지하고 주거

생활권 계획을 통해 기능보전 및 활성화가 필요한 주요 생활 가로와 교통연계

체계 확보

○ 정비사업으로 인한 기존 도로 폐지에 따른 교통통행의 단절 문제를 방지하기

위해 주거생활권 계획에서 주요 생활가로(보행·근린·특화가로)를 설정하여 교통

통행을 원활하게 하고 생활가로 특성에 부합하는 기능을 유도하여  생활가로의

유지·활성화 도모

□ (밀도계획) 관련법 및 지침 상 관련 규정과 부합

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 「파주시 도시계획 조례」에 부합

하는 건폐율, 용적률 범위 내에서 밀도계획을 수립

○ 정비사업 대상지를 포함한 주거지 전반에 걸친 체계적인 밀도관리를 위하여

정비예정구역별 밀도관리체계를 용도지역별 밀도관리체계로 전환

구 분	정 의
기준용적률	「파주시 도시계획 조례」에서 용도지역별 규정된 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률
허용용적률	해당 지역의 특성을 반영하고 다양한 공익요소를 적용하여 인센티브제도의 활용이 가능하도록 새로운 인센티브 항목 도입
상한용적률	대지면적의 일부를 공공시설로 제공함에 따라 기부채납하는 경우 추가로 부여되는 용적률로서 기준용적률 또는 허용용적률 합산한 용적률

○ 용도지역 상향은 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로의 1단계 조정 원칙

○ 용도지역 혼재 지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제84조 준용(정비구역 지정 시 둘 이상의 용도지역 혼재 지양)

○ 2020 파주 도시⸱주거환경정비기본계획 고시 이전 정비구역 지정 신청된 정비예정구역은 2020 파주 도시⸱주거환경정비기본계획의 밀도계획을 따름

구 분	기준용적률	상한용적률	비고
제1종일반주거지역	180%	200%	둘 이상의 용도지역이 혼재된 구역설정 지양
제2종일반주거지역	230%	250%
준주거지역	280% (250%)	500% (300%)
일반상업지역	900%(400~900%)
주1) 준주거지역의 ( )는 순수주거용도 개발 시 용적률이며, 상업지역의 ( )는 상업지역 내 주상복합건축물의 주거용 비율에 따라 적용되는 용적률

□ (생활기반시설계획) 주거환경지표 분석을 통한 부족시설 설치 유도 및 공공주도의 시설 설치

○ 주거환경지표 분석을 통하여 주거생활권별 주거환경과 밀집한 기반시설의 과부족을 평가하여 분석 결과에 따라 정비사업 추진 시 부족시설에 관한 계획 수립

○ 부족시설 확보에 관한 주거생활권별 관리방향을 제시하여 효율적인 시설 설치를 유도하여 정비계획 수립 시 주거생활권을 고려한 생활기반 시설을 합리적인 위치에 설치할 수 있도록 함

○ 문화·복지시설은 민간의 자발적인 설치가 어려워 파주시가 주도적으로  계획하여 공공지원 강화 필요

○ 문화·복지시설 계획 기준에 근거하여 설치하는 것을 권장하고 공공이 지역 특성에 따라 계획되도록 조정자 역할을 수행

□ (환경계획) 상위 및 관련계획 검토를 통한 계획내용 반영

○ 파주시 도시기본계획 상 부문별계획인 환경의 보전과 관리 등의 계획내용 및 목표·지표를 반영하여 지속가능한 계획을 수립

○ 쾌적한 정주환경 조성에 필요한 도시생태계 계획 수립

□ (주거안정대책) 임대주택 등의 공급의 확대로 정비사업으로 인한 기존 거주민 악영향 최소화

○ 정비사업 시행으로 인하여 이주하게 되는 세입자 및 저소득층 주민을 위한 임대주택, 소형주택 등 주택유형의 공급을 확대·의무화하여 기존 거주민들의 재정착률 향상과 주거 안정을 도모함으로써 정비사업으로 인한 악영향을 최소화

□ (공공 및 민간부문의 역할계획) 생활권계획에 따른 공공 및 민간의 역할 제시

○ 정비기본계획이 정비사업의 지침적 역할을 달성하기 위해 공공과 민간의 역할을 각각 명시하여 원활한 사업 추진을 유도하고, 공공 지원방안 마련을 통해 공공부분의 역할 강화 및 공공성 확보

○ 주거생활권계획에서는 정비예정구역의 신규 지정을 최소화하고 주거정비지수 요건이 충족되는 경우 주민 스스로 정비사업을 추진할 수 있도록 하여 주민주도의 효과적인 사업 추진을 유도

□ (도심기능 활성화 및 도심공동화 방지 방안) 도시성장에 따른 도심쇠퇴, 도심공동화 해소 및 활성화 방안 제시

○ 도시의 성장과정에서 발생하는 도심공동화에 대해 도시구조의 다핵화 등 원인을 분석하여 쇠퇴한 구도심의 활성화 장애 요소를 해소하고, 산업 경제의 육성으로 도심 경쟁력을 강화하여 원활한 정비 유도

○ 파주시만의 역사성과 정체성을 활용하여 도심 환경의 질적 향상 및 경쟁력 강화를 도모하고, 문화적 다양성 보전으로 다양성 보전으로 복잡하고  다양한 도시수요를 충족시킬 수 있는 방안을 모색

○ 도시재생사업과의 연계, 직주근접 및 주민참여 등을 고려하여 정비사업 진행방향을 결정함으로써 도심공동화 방지 및 도심기능의 활성화 방안 제시

□ (역사적 유물 및 전통건축물의 보존계획) 문화재 및 기념물의 보존을 고려한 계획 수립

○ 문화재 및 기념물이 위치해있는 지역은 가급적 정비구역에 편입되는 것을 지양

○ 정비구역에 문화재 및 보호수, 문화재보호구역이 포함될 경우 공원, 녹지

등으로 계획하여 문화재를 보존할 수 있는 계획을 수립하도록 함

○ 문화유산 및 전통건축물 등의 보존에 따른 지원 대책과 더불어 문화, 휴식,

공공의 편익을 위한 도심 녹지 및 공원 조성을 검토

□ (재원조달계획) 정비사업의 원활한 수행을 위해 도시·주거환경 정비기금 설치·활용

○ 정비사업의 원활한 수행을 위하여 「파주시 도시 및 주거환경정비 조례」에 따라 도시·주거 환경정비기금을 설치·활용하고 있으며, 기금의 재원은  재산세 등을 통해 조성하고, 정비사업 공공지원에 필요한 경비 등에 사용 가능