	파주시 공동주택 리모델링 기본계획 수립을 위한 의견청취의 건 검 토 보 고 서	제259회 임시회 도시산업위원회

☐ 제출자 및 제출일자

〇 제 출 자 : 파주시장(주택과)

〇 의안번호 : 8-887

〇 제 출 일 : 2025년 10월 1일

〇 회 부 일 : 2025년 10월 2일

☐ 제안이유

〇 지속적으로 늘어나는 관내 노후 공동주택의 원활한 리모델링 추진을 통하여 도시의 주거환경을 개선하고 거주민의 삶의 질 향상을 위한 관리방안 마련을 위하여 공동주택 리모델링 기본계획을 수립하고자 함

〇 본 안건은 「파주시 공동주택 리모델링 기본계획(안)」에 대하여「주택법」제72조제1항에 따라 시의회 의견을 청취하고자 하는 사항임

☐ 주요내용

〇 계획의 목표 및 기본방향

〇 계획의 범위

[ 위 치 도 ]

• 시간적 범위

- 기준연도 : 2024년

- 목표연도 : 2035년

• 공간적 범위

- 파주시 관내 공동주택(30세대 이상)

• 내용적 범위

- 기본계획의 목표 및 기본방향

- 도시기본계획 등 관련 계획 검토

- 공동주택 현황 및 주민의식 조사

- 리모델링 수요예측

- 부문별 계획

․  세대수 증가에 따른 기반시설 영향 검토

․  단계별 리모델링 시행 방안

․  도시경관 가이드라인 수립 검토

․  저에너지 및 장수명화 방안

․  리모델링 지원방안 등

〇 리모델링 대상 공동주택 현황

• 목표연도를 기준으로 준공 후 15년이 경과된 30세대 이상 공동주택을 리모델링 대상 공동주택으로 분류

※ 자료 : 파주시 내부자료(2024.05.)

구분		합계	30세대 미만	30세대 이상		경과년도(30세대 이상)
						15년 미만		15년 이상
					비율(%)	단지	비율(%)	단지	비율(%)
합계	단지	240	9	231	100.0	30	12.9	201	87.1
	(세대)	(135,858)	(189)	(135,669)
문산 중생활권	단지	50	1	49	21.2	1	0.4	48	20.8
	(세대)	(15,628)	(28)	(15,600)
금촌‧조리 중생활권	단지	96	8	88	38.1	1	0.4	87	37.7
	(세대)	(30,876)	(161)	(30,715)
운정‧교하 중생활권	단지	94	-	94	40.7	28	12.1	66	28.6
	(세대)	(89,354)	(-)	(89,354)

〇 파주시 공동주택 리모델링의 유형 구분

• 비교적 양호한 물리적 환경을 가진 목표연도(2035년)까지 사용승인일로부터 20년이 경과하지 않은 단지는 유지관리형으로 분류

• 맞춤형 리모델링의 경우 세대구분을 포함한 평면구조의 변경이 가능하여 세대분리에 따른 일부 세대수 증가가 예상

• 추후 여건 변화 및 주민의 리모델링 선택의 폭을 높이기 위하여 맞춤형 리모델링과 세대수 증가형 리모델링으로 관리

• 리모델링 수요에 따라 총량관리 및 유동적 대처 가능

[ 공동주택 관리 유형 ]

〇 맞춤형 및 세대수 증가형 리모델링 수요추정 결과

구분	적용 기준	단지수	비고
파주시 공동주택 단지수		240
1-1단계	30세대 미만 단지	9	기본계획 대상 제외 (39개 단지)
1-2단계	목표연도(2035년) 기준 사용승인일 15년 미만	30
2단계	정비사업 시행 추진 단지	-
3-1단계	임대주택 단지	25	일반적 유지관리 (150개 단지)
3-2단계	일반주거지역 외 용도지역 내 단지	24
4-1단계	재건축이 유리한 5층 이하 단지	36
4-2단계	재건축 시기(30년 초과) 도래한 단지	57
5단계	주택성능이 비교적 양호한 사용승인일 15~20년 미만 단지	8
6단계	300세대 미만 소규모 단지	10	맞춤형(10개 단지)
7단계	세대수 증가형 리모델링 공동주택	41	세대수 증가형(41개 단지)

[ 리모델링 수요추정 결과 ]

구분		합 계	기본계획 대상 제외	일반적 유지관리형	맞춤형 리모델링	세대수증가형리모델링
							증가세대수 (증가인구)
합 계	단지	240	39	150	10	41	5,054 (10,563인)
	세대	135,858	25,118	75,419	1,622	33,699
문산 중생활권	단지	50	2	38	4	6	552 (1,154인)
	세대	15,628	503	10,851	592	3,682
금촌·조리 중생활권	단지	96	9	77	6	4	287 (600인)
	세대	30,876	371	27,560	1,030	1,915
운정·교하 중생활권	단지	94	28	35	-	31	4,215 (8,809인)
	세대	89,354	24,244	37,008	-	28,102

〇 공동주택 유형별 관리방안

구 분	관리방향
유지 관리형	∙ 리모델링 시기 도래 전 : 단지별 장기수선계획에 따른 유지관리 ∙ 리모델링 시기 도래 후 : 리모델링 유형 재검토 후 유형에 따른 관리
맞춤형 및 세대수 증가형	∙ 단지별 장기수선계획에 따라 유지·보수 ∙ 단지 특성에 따라 불편사례별 리모델링 추진 ∙ 국민주택규모(85㎡)를 초과하는 세대에 대해서는 세대 구분형 공동주택 도입유도 ∙ 공동주택 공용배관 수선, 주차장 추가 확보 등 향후 제정될 조례에 따라 유지관리 지원 ∙ 일시적 리모델링 추진시 발생되는 전세난 등을 방지하기 위하여 단계별 리모델링 계획수립 ∙ 안전진단 비용, 주차장 추가 확보 시 등 향후 제정될 조례에 따라 리모델링 사업지원 ∙ 리모델링 사업대상이라도 안전상 문제 발생이 우려시 재개발 재건축 등 정비사업으로 전환

〇 부문별 계획

• 세대수 증가에 따른 기반시설 영향 검토

- 공동주택 리모델링 사업에 따른 증가 세대수는 5,054세대로 추정되며, 이에 2040 파주도시기본계획(안)에 따른 세대당 인구(2.09인/세대)를 적용한 증가 인구(10,563인)에 대하여 기반시설 영향을 검토함

- 상수시설, 하수시설, 공원시설, 학교시설, 교통시설 등

• 일시집중방지 등을 위한 단계별 리모델링 시행방안

- 동시다발적인 리모델링 사업으로 인하여 대규모 전체 수요 발생 등의 문제점이 발생할 우려가 있는 경우 이주가구수와 주택재고량을 고려하여 리모델링 속도조절 필요

- 지역의 주택수급 상황 등 종합적으로 고려하여 리모델링의 허가 총량을 순차적으로 추진하되, 공동주택의 노후 및 구역여건의 변화에 따라 시급히 정비할 필요가 있는 경우 및 사업추진시기 등을 종합적으로 고려하여 주택공급시기 및 물량을 유연성 있게 운영

• 리모델링에 따른 도시경관 관리방안

- 수직증축으로 주변 도시경관에 미치는 영향은 미비할 것으로 판단되어 2016년 ｢주택법｣ 등 관계 법령이 전부개정됨에 따라 리모델링에 따른 도시경관 관리방안이 리모델링 기본계획 수립내용에 제외됨

- 리모델링 사업에 따른 경관심의가 필요한 경우 경관관리 상위계획인 ‘파주시 경관계획 2030(2020)’을 준용토록 함

• 공동주택 저에너지 및 장수명화 방안

- 에너지 저감 및 자원절약을 위한 리모델링을 통해 에너지의 효율성을 높이고 주택의 장수명화를 유도

〇 리모델링 활성화를 위한 공공지원 방안

• 조례제정, 공공지원, 지원센터 설립 등을 통한 파주시만의 공공지원 방안 마련

• 초기지원에 따른 비용으로 인하여 행정 및 재원이 과다하게 낭비가 될 우려가 있어, 파주시의 경우 조례 제정을 통해 사업초기에는 행정지원, 중·후반에는 기금을 사용하여 재정적 지원을 하여야 함

• 행정적 지원방안

- 타지역 사례를 통해 타지자체서 시행하고 있는 공공지원 업무 중 행정적 지원방안을 검토하여 추진 가능한 사항을 제안

- 파주시의 경우 리모델링의 활성화를 위하여 필요한 행정적 지원 사항을 수용하기 위하여 조례 제정시 적용할 수 있도록 제시

• 재정적 지원방안

- 타 지자체에서 시행하고 있는 재정적 지원 방안 및 리모델링 사업추진을 통해 파주시에서 재정적 지원 가능한 사항을 추가 검토

- 리모델링 활성화를 위하여 주민의식조사 및 타지역 사례 등을 통한 주민 니즈(Needs)에 부합할 수 있는 재정적 지원을 발굴하고 현실화

• 파주시 공동주택 리모델링 지원에 관한 조례 제정(안)

- 공동주택 리모델링 활성화를 위해 공공부문의 행정적ㆍ재정적 지원방안 마련을 위한 조례제정이 필요

- 지원방안의 구체적 실현 및 법적 뒷받침을 위한 파주시 공동주택 리모델링 지원에 관한 조례 제정(안) 수립

• 파주시 리모델링 지원센터 설치

- 파주시는 향후 15년 이상 경과된 공동주택의 노후화에 따른 주거환경 개선에 대한 사회적 요구가 증가할 것으로 예상됨에 따라 공동주택 리모델링 사업을 행정 차원에서 원활히 추진될 수 있도록 지원하기 위해 “공동주택 리모델링 지원센터”를 설치운영하는 것이 필요할 것으로 사료됨

- 설치·운영 근거 : 「주택법」 제75조에 따라 리모델링 관련 정책수립

및 사업지원을 위하여 파주시 공동주택 리모델링 지원센터 설치

☐ 추진경위 및 향후계획

〇 추진사항

• ‘24. 05. : 공동주택 리모델링 기본계획 수립 과업 착수

• ‘24. 05. ~ 07. : 기초자료 수집 및 분석

• ‘24. 08. ~ 12. : 공동주택 현황조사 및 리모델링 수요예측

• ‘25. 01. ~ 02. : 주민의식조사 실시 및 분석

• ‘25. 03. ~ 09. : 리모델링 기본계획 부문별계획 수립

• ‘25. 10. : 市의회 의견청취

〇 향후 추진계획

• ‘25. 10. : 주민공람 및 관련부서(市) 협의, 市도시계획위원회 심의

• ‘25. 11. : 경기도 승인 신청, 관련부서(道) 및 유관기관 협의

• ‘25. 12. : 道 도시계획위원회 심의, 리모델링 기본계획 승인 및 공고

☐ 검토의견

〇 본 의견청취의 건은 15년 이상 경과된 관내 노후 공동주택의 원활한 리모델링 추진을 통해 도시의 주거환경을 개선하고 시민들의 안전하고 쾌적한주거환경 조성을 위한 관리방안 마련을 위하여 공동주택 리모델링 기본계획을 수립하고자 주택법 제72조제1항에 따라 시의회 의견을 청취하는 사항으로

〇 공동주택 리모델링을 통한 주거환경 개선과 거주민의 삶의 질 향상을 목표로 파주시 공동주택 현황조사와 유형별 리모델링 수요예측, 세대수 증가에 따른 기반시설 영향을 검토 하였으며, 목표연도(2035년)까지의 단계별 리모델링 시행방안과 도시경관 관리방안, 공동주택 저에너지와 장수명화 방안을 마련하고, 리모델링 활성화를 위한 공공지원 방안을 제시하였음

〇 노후 공동주택의 수가 지속적으로 증가하고 있는 상황에서, 재건축·재개발과 같은 철거 중심의 정비사업에 비해 공동주택 리모델링 사업은 원주민의 재정착률이 높고, 기반시설 설치에 대한 부담이 적으며, 상대적으로 낮은 사업비로 추진할 수 있다는 장점 등이 있어 공동주택 리모델링 기본계획을 추진하는 것은 타당하다고 판단됨.

〇 다만, 체계적인 리모델링 사업추진을 위한 명확한 기준 마련과 지역 특성 및 균형발전을 고려한 파주시만의 공공지원 방안에 대한 심도있는 논의와 파주시 도시․주택 관련 계획들과 연계되어 시민들의 주거 복지 향상에 기여할 수 있도록 충분한 검토가 필요하다고 사료됨

2025년 10월 17일

도시산업전문위원  이 희 창