파주시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안

(오창식 의원 대표 발의)

의 안 번 호			발의연월일	2025. 10. 16.
			발 의 자	오창식, 손형배 의원
			찬 성 자	이정은, 이성철 의원

1. 제안이유

○ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 개정에 따라 조례로 위임한 사항을 규정하고, 현행 규정의 일부 미비점을 개선·보완하고자 함.

2. 주요내용

가. 권리산정기준일에 대한 용어 정의 규정 (안 제2조)

나. 상위 법령 개정에 따른 소규모주택정비사업 대상 지역에 대한 사항을 일부 삭제 및 수정 (안 제3조)

다. 빈집 철거보상비 산정 관련 감정평가법인 등의 선정 기준ㆍ절차 규정 (안 제7조의2)

라. 소규모주택정비 관리지역 소규모주택정비사업 시행 규정 (안 제25조)

마. 소규모주택정비 관리계획수립 절차ㆍ방법 등의 규정 (안 제28조)

바. 법령 개정에 따른 조항ㆍ명칭 변경 및 위임 사항 (안 제34조)

사. 관련 자료의 인계에 관한 세부사항을 규정함 (안 제36조)

3. 개정조례안 : 붙임

4. 입법예고 : 2025. 12. 30. ∼ 2026. 1. 6. (5일 이상)

파주시 조례  제        호

파주시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안

파주시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조 제목 외의 부분을 제1항으로 하고, 같은 조 제1항(종전의 제목 외의 부분)제2호 및 제3호를 각각 제3호 및 제2호로 하며, 같은 조 제1항(종전의 제목 외의 부분)에 제4호를 다음과 같이 신설하고, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설한다.

4. “권리산정기준일”이란 소규모주택정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 다음 각 목에 정한 날을 말한다.

가. 토지등소유자가 사업시행자가 되는 경우: 주민합의체 구성을 신고한 날

나. 조합이 사업시행자가 되는 경우: 조합설립인가일

다. 시장 또는 법 제10조제1항제1호에 따른 토지주택공사등이 사업시행자가 되는 경우: 사업시행자 지정 고시일

라. 법 제19조제1항에 따른 지정개발자가 사업시행자로 지정되는 경우: 사업시행자 지정 고시일

② 이 조례에서 따로 정의하지 아니한 용어는 「도시 및 주거환경정비법」, 「파주시 도시 및 주거환경정비 조례」에서 정하는 바에 따른다.

제3조제2항을 삭제하고, 같은 조 제3항 및 제4항을 각각 제2항 및 제3항으로 하며, 같은 조에 제4항을 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제5항부터 제7항까지를 각각 삭제한다.

④ 영 제3조제1항제4호가목 단서에 따라 승강장 경계로부터의 반경 요건을 “시ㆍ도 조례로 정하는 비율”인 100분의 30의 비율로 확대하여 적용한다.

제4조의2 및 제7조의2를 각각 다음과 같이 신설한다.

제4조의2(다른 조례와의 관계) 이 조례는 빈집정비사업 및 소규모주택정비사업에 관하여 다른 조례에 우선하여 적용한다.

제7조의2(감정평가업자의 선정기준 등) 영 제10조제4항에 따라 시장ㆍ군수가 감정평가업자를 선정하는 기준ㆍ절차 및 방법은 「파주시 도시 및 주거환경정비 조례」 제35조를 준용한다.

제9조에 후단을 다음과 같이 신설한다.

이 경우 기존 주택의 철거계획서에는 주택 및 상가 등 빈집 관리에 관한 사항을 포함하여야 한다.

제25조의 제목 “(소규모주택정비 관리지역에서의 거점사업 통합 시행)”을 “(소규모주택정비 관리지역에서의 소규모주택정비사업 통합 시행)”으로 하고, 같은 조 제1항 및 제2항을 각각 제2항 및 제3항으로 하며, 같은 조에 제1항을 다음과 같이 신설한다.

① 영 제40조의2제3항제4호에서 “시ㆍ도 조례로 정하는 사항”은 다음 각 호와 같다. 단, 제6호에서 제9호까지는 해당하는 경우에 한정한다.

1. 통합 시행 사업구역 위치도 및 현황사진

2. 통합 시행 사업방식 및 사업시행자

3. 통합 시행 구역 안의 토지 및 건축물 지형이 표시된 지적현황도 및 소유자 현황

4. 통합 시행 총사업비, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제32조 따른 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거

5. 임대주택 공급 및 활용계획

6. 각각의 주민합의체 또는 조합 상호 간의 통합조건에 관한 합의사항

7. 소유자 및 세입자 이주대책

8. 공동이용시설 설치계획

9. 그 밖에 시장이 필요하다고 인정하는 사항

제25조제2항(종전의 제1항)제1호 중 “거점사업 시행자”를 “사업시행자”로, “거점 사업의 통합”을 “통합”으로 하고, 같은 항 제2호를 다음과 같이 하며, 같은 항에 제3호 및 제4호를 각각 다음과 같이 신설한다.

2. 사업시행구역 통합을 위해서는 사업시행자 또는 각각의 시행구역의 주민합의체 또는 조합이 토지등소유자의 3분의 2 이상 동의를 받아 시장에게 통합 시행 구역을 제안할 수 있으며, 이 경우 사업시행구역 사이에 도로가 있는 경우에는 해당 도로를 폐지하거나 노선을 변경하는 내용을 포함하여 제안하여야 한다.

3. 시장은 제2호에 따라 관리계획의 변경수립 제안을 받은 경우 제안을 받은 날부터 60일 이내에 정비기반시설의 적정성 등을 종합적으로 검토하여 관리계획의 변경수립 여부를 결정하고 그 결과를 사업시행자에게 알려야 한다. 단, 부득이한 사정이 있는 경우에는 30일의 범위에서 한 차례 연장할 수 있다.

4. 제2호에 따른 통합 시행 구역 제안 후 통합 시행을 위한 주민합의체 구성 또는 조합설립인가(해산하는 경우를 포함한다)에 대한 사항은 법 제22조 또는 제23조의 절차와 방법을 준용한다.

제28조의 제목 “(소규모주택정비 관리계획의 수립 제안)”을 “(소규모주택정비 관리계획의 수립)”으로 하고, 같은 조 제1항 중 “「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 시행규칙」”을 “「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행규칙」”으로, “주민(이해관계자를 포함한다) 또는 토지주택공사등이 시장에게 관리계획의 수립을 제안하는 경우에는 해당 지역 토지등소유자의 3분의 2 이상 및 토지 면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다”를 “시ㆍ도 조례로 정하는 사항은 다음 각 호와 같다”로 하며, 같은 항에 각 호를 다음과 같이 신설하고, 같은 조에 제3항을 다음과 같이 신설한다.

1. 주민 또는 토지주택공사등은 시장에게 관리계획 수립을 제안하려는 경우에는 해당 지역 토지등소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.

2. 주민 또는 토지주택공사등은 관리계획 수립을 제안하기 전에 법 제50조에 따른 정비지원기구의 상담을 받아야 한다.

3. 주민 또는 토지주택공사등은 관리계획을 제안하고자 하는 경우 주민설명회 또는 주민공람을 거친 후 주민의견을 첨부하여 시장ㆍ군수에게 관리계획을 제출한다.

③ 규칙 제10조의2제1항제5호에서 “시ㆍ도 조례로 정하는 사항”은 다음 각 호와 같다.

1. 반지하 주택 현황

2. 주택 및 상가 소유자가 직접 거주하거나 운영하는 사항

제34조의 제목 “(소규모재개발사업의 용적률 등에 관한 특례)”를 “(소규모재개발사업 및 소규모재건축사업의 용적률 등에 관한 특례)”로 하고, 같은 조 제1항부터 제3항까지를 각각 제2항부터 제4항까지로 하며, 같은 조에 제1항을 다음과 같이 신설한다.

① 법 제49조의2제1항에서 “시ㆍ도 조례로 정하는 바”는 시장이 지방도시계획심의위원회의 심의를 통해 사업시행구역의 일부를 종전의 용도지역을 그대로 유지하는 경우를 말한다.

제35조 앞에 장 번호 및 제목을 다음과 같이 신설한다.

제5장 보칙

제36조 및 제37조를 각각 제37조 및 제36조로 한다.

제36조(종전의 제37조) 중 “사업과 관련된 서류를”을 “다음 각 호의 서류를 법 제40조에 따른 이전고시일부터 3개월 이내 또는 소규모정비사업의 폐지일부터 2개월 이내에”로 하고, 같은 조에 단서를 다음과 같이 신설한다.

단, 시장이 특별한 사유가 있다고 인정할 때에는 사업시행자의 신청에 따라 인계기간을 연장할 수 있다.

제36조(종전의 제37조)에 각 호를 다음과 같이 신설한다.

1. 이전고시 관계서류

2. 확정측량 관계서류

3. 청산 관계서류

4. 등기신청 관계서류

5. 감정평가 관계서류

6. 손실보상 및 수용 관계서류

7. 공동구 설치 비용부담 관계서류

8. 회계 및 계약 관계서류

9. 회계감사 관계서류

10. 총회, 대의원회, 이사회 및 감사의 감사 관계서류

11. 보류지 및 체비시설의 처분과 우선매수청구권자에 대한 분양 관계 서류

부      칙

이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.	제2조(정의) ① ------------------------------------.
1. (생 략)	1. (현행과 같음)
2. (생 략)	3. (현행 제2호와 같음)
3. (생 략)	2. (현행 제3호와 같음)
<신 설>	4. “권리산정기준일”이란 소규모주택정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 다음 각 목에 정한 날을 말한다. 가. 토지등소유자가 사업시행자가 되는 경우: 주민합의체 구성을 신고한 날 나. 조합이 사업시행자가 되는 경우: 조합설립인가일 다. 시장 또는 법 제10조제1항제1호에 따른 토지주택공사등이 사업시행자가 되는 경우: 사업시행자 지정 고시일 라. 법 제19조제1항에 따른 지정개발자가 사업시행자로 지정되는 경우: 사업시행자 지정 고시일
<신 설>	② 이 조례에서 따로 정의하지 아니한 용어는 「도시 및 주거환경정비법」, 「파주시 도시 및 주거환경정비 조례」에서 정하는 바에 따른다.
제3조(소규모주택정비사업 대상지역 등) ① (생 략)	제3조(소규모주택정비사업 대상지역 등) ① (현행과 같음)
② 영 제3조제1항제1호가목 단서에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 15를 말한다.	<삭 제>
<신 설>	④ 영 제3조제1항제4호가목 단서에 따라 승강장 경계로부터의 반경 요건을 “시ㆍ도 조례로 정하는 비율”인 100분의 30의 비율로 확대하여 적용한다.
③ㆍ④ (생 략)	②ㆍ③ (현행 제3항 및 제4항과 같음)
⑤ 영 제3조제1항제2호나목 단서에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 15를 말한다.	<삭 제>
⑥ 영 제3조제1항제4호가목 단서에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 30을 말한다.	<삭 제>
⑦ 영 제3조제1항제4호가목2) 단서에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 25를 말한다.	<삭 제>
<신 설>	제4조의2(다른 조례와의 관계) 이 조례는 빈집정비사업 및 소규모주택정비사업에 관하여 다른 조례에 우선하여 적용한다.
<신 설>	제7조의2(감정평가업자의 선정기준 등) 영 제10조제4항에 따라 시장ㆍ군수가 감정평가업자를 선정하는 기준ㆍ절차 및 방법은 「파주시 도시 및 주거환경정비 조례」 제35조를 준용한다.
제9조(사업시행계획서의 작성) 법 제13조제7호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 영 제12조 각 호의 사항을 말한다. <후단 신설>	제9조(사업시행계획서의 작성) --------------------------------------------------------------------. 이 경우 기존 주택의 철거계획서에는 주택 및 상가 등 빈집 관리에 관한 사항을 포함하여야 한다.
제25조(소규모주택정비 관리지역에서의 거점사업 통합 시행) <신 설>	제25조(소규모주택정비 관리지역에서의 소규모주택정비사업 통합 시행) ① 영 제40조의2제3항제4호에서 “시ㆍ도 조례로 정하는 사항”은 다음 각 호와 같다. 단, 제6호에서 제9호까지는 해당하는 경우에 한정한다. 1. 통합 시행 사업구역 위치도 및 현황사진 2. 통합 시행 사업방식 및 사업시행자 3. 통합 시행 구역 안의 토지 및 건축물 지형이 표시된 지적현황도 및 소유자 현황 4. 통합 시행 총사업비, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제32조 따른 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 5. 임대주택 공급 및 활용계획 6. 각각의 주민합의체 또는 조합 상호 간의 통합조건에 관한 합의사항 7. 소유자 및 세입자 이주대책 8. 공동이용시설 설치계획 9. 그 밖에 시장이 필요하다고 인정하는 사항
① 영 제40조의2제4항에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 시행 방법과 절차 등에 관한 세부사항은 다음 각 호와 같다.	② ------------------------------------------------------------------------------------.
1. 거점사업 시행자는 사업의 구역을 통합하여 시행하는 경우에는 거점 사업의 통합 시행계획을 법 제43조의2에 따른 소규모주택정비 관리계획에 반영해야 한다.	1. 사업시행자----------------------------------------- 통합 -------------------------------------------------------------------------.
2. 영 제40조의2제2항에도 불구하고 연접한 사업시행구역의 토지등소유자가 주민합의체, 조합 또는 주민대표회의를 통합하여 구성 또는 설립하지 않을 경우에 거점사업 시행자는 사업구역을 통합하여 시행하기 위해 사업시행구역별로 구분하여 각각 법 제22조제1항에 따른 합의나 법 제23조제5항에 따른 동의 요건을 갖춰야 한다.	2. 사업시행구역 통합을 위해서는 사업시행자 또는 각각의 시행구역의 주민합의체 또는 조합이 토지등소유자의 3분의 2 이상 동의를 받아 시장에게 통합 시행 구역을 제안할 수 있으며, 이 경우 사업시행구역 사이에 도로가 있는 경우에는 해당 도로를 폐지하거나 노선을 변경하는 내용을 포함하여 제안하여야 한다.
<신 설>	3. 시장은 제2호에 따라 관리계획의 변경수립 제안을 받은 경우 제안을 받은 날부터 60일 이내에 정비기반시설의 적정성 등을 종합적으로 검토하여 관리계획의 변경수립 여부를 결정하고 그 결과를 사업시행자에게 알려야 한다. 단, 부득이한 사정이 있는 경우에는 30일의 범위에서 한 차례 연장할 수 있다.
<신 설>	4. 제2호에 따른 통합 시행 구역 제안 후 통합 시행을 위한 주민합의체 구성 또는 조합설립인가(해산하는 경우를 포함한다)에 대한 사항은 법 제22조 또는 제23조의 절차와 방법을 준용한다.
② (생 략)	③ (현행 제2항과 같음)
제28조(소규모주택정비 관리계획의 수립 제안) ① 법 제43조의2제1항 각 호 외의 부분 후단 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 시행규칙」(이하 “규칙”이라 한다) 제10조의2제2항에 따라 주민(이해관계자를 포함한다) 또는 토지주택공사등이 시장에게 관리계획의 수립을 제안하는 경우에는 해당 지역 토지등소유자의 3분의 2 이상 및 토지 면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.	제28조(소규모주택정비 관리계획의 수립 ) ① -------------------------------------- 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행규칙」-------------------------------------- 시ㆍ도 조례로 정하는 사항은 다음 각 호와 같다.
<신 설>	1. 주민 또는 토지주택공사등은 시장에게 관리계획 수립을 제안하려는 경우에는 해당 지역 토지등소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.
<신 설>	2. 주민 또는 토지주택공사등은 관리계획 수립을 제안하기 전에 법 제50조에 따른 정비지원기구의 상담을 받아야 한다.
<신 설>	3. 주민 또는 토지주택공사등은 관리계획을 제안하고자 하는 경우 주민설명회 또는 주민공람을 거친 후 주민의견을 첨부하여 시장ㆍ군수에게 관리계획을 제출한다.
② (생 략)	② (현행과 같음)
<신 설>	③ 규칙 제10조의2제1항제5호에서 “시ㆍ도 조례로 정하는 사항”은 다음 각 호와 같다. 1. 반지하 주택 현황 2. 주택 및 상가 소유자가 직접 거주하거나 운영하는 사항
제34조(소규모재개발사업의 용적률 등에 관한 특례) <신 설>	제34조(소규모재개발사업 및 소규모재건축사업의 용적률 등에 관한 특례) ① 법 제49조의2제1항에서 “시ㆍ도 조례로 정하는 바”는 시장이 지방도시계획심의위원회의 심의를 통해 사업시행구역의 일부를 종전의 용도지역을 그대로 유지하는 경우를 말한다.
① ∼ ③ (생 략)	② ∼ ④ (현행 제1항부터 제3항까지와 같음)
<신 설>	제5장 보 칙
제36조 (생 략)	제37조 (현행 제36조와 같음)
제37조(관련 자료의 인계) 법 제54조제7항에서 시장 또는 토지주택공사 등이 아닌 사업시행자는 소규모주택정비사업을 완료하거나 폐지한 때에는 사업과 관련된 서류를 시장에게 인계하여야 한다. <단서 신설>	제36조(관련 자료의 인계) -------------------------------------------------------------------------------------------- 다음 각 호의 서류를 법 제40조에 따른 이전고시일부터 3개월 이내 또는 소규모정비사업의 폐지일부터 2개월 이내에 ---. 단, 시장이 특별한 사유가 있다고 인정할 때에는 사업시행자의 신청에 따라 인계기간을 연장할 수 있다.
<신 설>	1. 이전고시 관계서류
<신 설>	2. 확정측량 관계서류
<신 설>	3. 청산 관계서류
<신 설>	4. 등기신청 관계서류
<신 설>	5. 감정평가 관계서류
<신 설>	6. 손실보상 및 수용 관계서류
<신 설>	7. 공동구 설치 비용부담 관계서류
<신 설>	8. 회계 및 계약 관계서류
<신 설>	9. 회계감사 관계서류
<신 설>	10. 총회, 대의원회, 이사회 및 감사의 감사 관계서류
<신 설>	11. 보류지 및 체비시설의 처분과 우선매수청구권자에 대한 분양 관계 서류

붙임		관계 법령

□ 「빈집 및 소규모주택에 관한 특례법」

제19조(소규모주택정비사업의 지정개발자 지정) ① 시장ㆍ군수등은 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 조합설립을 위하여 제23조에 따른 조합설립 동의요건 이상에 해당하는 자가 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 신탁업자(이하 “지정개발자”라 한다)를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에는 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 해당 사업을 시행하게 할 수 있다. <개정 2021. 7. 20.>

제10조(빈집정비사업의 시행자) ① 빈집정비사업은 시장ㆍ군수등 또는 빈집 소유자가 직접 시행하거나 다음 각 호에 해당하는 자와 공동으로 시행할 수 있다. <개정 2019. 4. 30.>

1. 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 시행하기 위하여 설립된 지방공사(이하 “토지주택공사등”이라 한다)

2. 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설사업자(이하 “건설업자”라 한다)

3. 「주택법」 제7조제1항에 따라 건설업자로 보는 등록사업자(이하 “등록사업자”라 한다)

4. 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사(이하 “부동산투자회사”라 한다)

5. 「사회적기업 육성법」 제2조제1호에 따른 사회적기업, 「협동조합 기본법」 제15조에 따라 설립신고된 협동조합, 「민법」 제32조에 따른 비영리법인 및 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조에 따라 설립허가된 공익법인

□ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」

제10조(빈집의 철거보상비)

④ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 감정평가법인등의 선정 절차 및 방법에 관하여 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다. <개정 2022. 1. 21.>

□ 「도시 및 주거환경정비법 시행령」

제32조(추정분담금 등 정보의 제공) 법 제35조제10항에서 “추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보”란 다음 각 호의 정보를 말한다. <개정 2022. 12. 9.>

1. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거

2. 그 밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 시ㆍ도조례로 정하는 정보

□ 「경기도 도시 및 주거환경정비에 관한 조례」

제3조(소규모주택정비사업 대상지역 등) ① 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제3조제1항제1호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 지역”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 또는 구역을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목부터 다목까지에 따른 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역

2. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역

□ 「파주시 도시 및 주거환경정비 조례

제35조(감정평가법인등의 선정 등) ① 법 제74조제4항제2호에 따라 감정평가법인등을 선정할 때에는 경기도 내에 주ㆍ분사무소를 둔 감정평가법인등으로부터 신청을 받아 다음 각 호의 사항을 고려하여 선정한다.

1. 감정평가사의 수

2. 감정평가 수행 실적

3. 기존의 참여 실적

4. 법규 준수 등 이행도

5. 평가계획의 적정성

② 제1항에 따른 세부 심사기준 등 감정평가법인등의 선정에 필요한 사항은 별표 2에 따른다.

③ 시장은 사업시행자의 요청이 있거나 그 밖에 필요하다고 인정하는 경우 제1항에도 불구하고 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회에 감정평가법인등의 추천을 의뢰하여 추천받은 자를 감정평가법인등으로 선정할 수 있다.